بعد 50 مليار دولار من الخسائر ، لا أحد يأتي لإنقاذ سوق الرهن العقاري

(بلومبرج) – كان سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في حالة من السقوط الحر ، حيث انتشر الخوف وانتشرت البنوك في الضمانات.

لذلك نشر توم باراك ، رئيس صندوق الاستثمار العقاري كولوني كابيتال ، نداء من 1800 كلمة لمجلس الاحتياطي الاتحادي لشراء السندات المدعومة بالمنازل والسيارات والأصول الأخرى ولبنوك لوقف نداءات الهامش.

كان ذلك يوم السبت الماضي. في الأسبوع منذ ذلك الحين ، استعان ثلاثة من كبار المستثمرين في هذا القطاع بمستشارين لإعادة الهيكلة ، وباع اثنان آخران ديونًا بقيمة 7 مليارات دولار بخصم ، وخسائر الرهن العقاري المتداولة علنًا في الولايات المتحدة ، وفقدت أكثر من 12 مليار دولار من القيمة السوقية ، ليصل إجمالي الانخفاضات هذا العام إلى 50 مليار دولار على الأقل.

المذبحة لا تظهر أي علامات على التراجع. لقد تم استيعاب مديري الأصول البارزين بما في ذلك Blackstone Group Inc. و TPG و Apollo Global Management Inc. في الدوامة التي أحدثها جائحة فيروس كورونا ، حيث خسرت صناديق الرهن العقاري المرتبطة بها أكثر من ثلثي قيمتها في المتوسط ​​حتى الآن في عام 2020.

أدى هذا الوباء إلى شل التجارة في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، مما أدى إلى ترك ما يقرب من 10 ملايين شخص من العمل في غضون أسابيع ، مما أثار مخاوف من أن أعدادًا هائلة من الشركات والأفراد سيفشلون في دفع الإيجار ودفع الرهن العقاري. ونتيجة لذلك ، يفر المستثمرون من الديون السكنية والتجارية التي لا تدعمها الحكومة الفيدرالية.

اقرأ المزيد: لا أحد يعرف ما سيحدث عندما يحين موعد استحقاق الإيجار في 1 أبريل

كتب باراك في مشاركته على “Medium”: “لا أحد يريد شراء تلك الأوراق المالية عندما لا تعمل العقود الأساسية” ، خاصة عندما لا يزال من غير الواضح إلى متى سيستمر التعطيل.

لا أحد ، باستثناء شركة Barwood Sternlicht من شركة Starwood Capital Group و JPMorgan Chase & Co. وغيرهم ممن يبحثون عن صفقات حيث بلغت ديون بمليارات الدولارات.

وقال ستيرلينت ، الذي يدير 60 مليار دولار ، في رسالة إلى المساهمين الأسبوع الماضي إن شركته تتطلع إلى “الاستفادة من اضطرابات السوق” حتى مع انخفاض أسهم ريت التجارية التي يتداولها الجمهور بنسبة 61٪ هذا العام حتى الخميس.

TCW ، مدير أصول يشرف على حوالي 217 مليار دولار ، يشتري بشكل انتقائي. وكذلك مكاتب العائلة ، بحسب الأشخاص المطلعين على المعاملات. وقال جيه بي مورغان ، أكبر بنك أمريكي ، يوم الاثنين إنه يجمع ما يصل إلى 10 مليارات دولار للاستثمار في الأسواق المخلوعة ، بما في ذلك الائتمان والعقارات.

قال مارك فونتانيلا ، الذي يمتلك شركة استشارية لاستراتيجية السوق متخصصة في التمويل المهيكل: “بالنسبة للمشترين في هذا السوق ، يتعلق الأمر بالرغبة والقدرة في الوقت الحالي”. “الأمور غير مؤكدة إلى حد كبير ، فأنت بحاجة إلى رأس مال مستقر وقابل للنشر حتى تتمكن من شغل مناصب ، وخاصة السيولة الأقل ، من خلال عدم اليقين”.

لماذا يحتاج سوق الرهن العقاري إلى إصلاحات ثابتة: QuickTake

في بعض الحالات ، تقدم الصناديق الخاصة لمديري الأصول عطاءات على الأصول التي يتم تفريغها بواسطة صناديق الاستثمار العقاري المتداولة الخاصة بهم. باعت شركة New Residential Investment Corp ، التي تديرها مجموعة Fortress Investment ، سندات بقيمة اسمية 6.1 مليار دولار. وكشفت الشركة في أحد الملفات يوم الخميس أن أحد المشترين كان كيانًا تابعًا لشركة Fortress أيضًا.

صناديق الاستثمار العقاري ذات النفوذ الكبير والسيولة غير الكافية كانت أكثر البائعين غزارة. الرافعة المالية ، المستخدمة لزيادة العائدات عندما تكون الأوقات جيدة ، تضخم الخسائر الآن. يتم ذلك عادةً من خلال ما يسمى باتفاقيات إعادة الشراء أو إعادة الشراء ، والتي من خلالها يقوم المقترضون بإرسال الأوراق المالية كضمان. عندما تنخفض قيمة تلك الأصول ، يجب عليها ترحيل المزيد من الضمانات أو النقد. عندما لا تستطيع تلبية نداءات الهامش ، قد تقوم البنوك بتصفية الأصول ، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار أكثر.

قال إريك ريلي ، الشريك في مجموعة ماير براون المصرفية والمالية “لا أعتقد أن مقدار الرافعة المالية التي يستخدمها الناس غير مناسب”. “من أجل الحصول على العوائد التي يبحث عنها المستثمرون ، سواء كنت في صندوق REIT عام أو صندوق ، فمن الصعب الاستثمار في الأصول عالية الجودة وتحقيق عائدك.”

في الشهر الماضي ، أبلغت خمس صناديق استثمار عقاري عقارية المستثمرين أنهم لم يتمكنوا من تلبية نداءات الهامش وبدأوا في مناقشة اتفاقيات التحمل مع المقرضين. وقد قامت صناديق استثمار عقاري أخرى بإلغاء أو تأخير أو تعديل أرباح الأسهم أو تصفية أجزاء أكثر خطورة من محافظها الاستثمارية. في حين تستخدم الأموال الخاصة أيضًا الرافعة المالية ، إلا أنها غالبًا ما تحصل على السيولة من خلال مكالمات رأس المال ، مما يمنحها مرونة أكبر من نظيراتها المتداولة علنًا. لكنهم ليسوا بالضرورة محصنين. قد تكون مشاكلهم أقل وضوحا بسبب متطلبات الكشف أكثر استرخاء.

تستمر القصة