قادم آخر من المساكن على مستوى الولايات المتحدة

(رأي Bloomberg) – أزمة الإسكان الأمريكية قادمة وعلى الرغم من أنها لن تكون أي شيء مثل الأزمة الأخيرة ، إلا أنها لن تجعلها أقل إيلامًا. على الرغم من عدم وجود تكهنات واسعة النطاق أو الاحتيال على القروض العقارية ضعيفة الملاءة ، فإن الإسكان لا يزال مبالغًا في قيمته. وقلة المخزون التي ابتليت بها الدورة الحالية سوف تنعكس بطريقة عنيفة بمجرد أن يمر أسوأ ما في الفيروس حيث يسعى أصحاب المنازل الذين يعانون من ضائقة مالية لجمع الأموال. ومع انهيار القدرة على تحمل التكاليف مع انخفاض عدد المشترين المؤهلين لشراء منزل ، فإن الطريقة الوحيدة لتصحيح عدم التوافق بين العرض والطلب ستكون من خلال انخفاض الأسعار.

انخفضت أسعار المساكن بنسبة 35٪ تقريبًا بين منتصف عام 2006 وأوائل عام 2009 في أول انخفاض على مستوى الدولة منذ الكساد الكبير وفقًا لمؤشر أسعار المنازل في ستاندرد آند بورز / كيس شيلر. وقد تعافوا منذ ذلك الحين ، وهم الآن عند 117٪ من ذروتهم السابقة في عام 2006. وتعرّضت أسعار المنازل تاريخياً في نطاق يتراوح بين ثلاث إلى أربع مرات متوسط ​​الدخل ، وقفزت إلى 5.1 مرة في ديسمبر 2005 قبل الانهيار. بلغت النسبة الآن 4.4 مرة ، وهو مستوى لم يسبق له مثيل قبل يونيو 2004.

العديد من العوامل التي ميزت العقد الماضي ستعمل الآن ضد الإسكان. حفزت أدنى أسعار الفائدة في تاريخ الولايات المتحدة طفرة في الإسكان الفاخر. في بداية العقد الماضي ، تم تسعير حوالي خمس المنازل في الولايات المتحدة بمبلغ 300000 دولار أو أعلى. بعد عشر سنوات ، هذا صحيح بالنسبة لأكثر من نصف جميع المنازل. وتقول الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن مخزون المنازل القائمة للبيع انخفض إلى حوالي ثلاثة أشهر من العرض من أكثر من سبعة أشهر. تقلص العرض بسبب تأخر الملايين من مواليد التخفيض بشكل غير متوقع. كان أحد أسباب ذلك هو أطول سوق صعودي في الأسهم في التاريخ ، والذي منح البائعين المحتملين المكان المناسب لمواصلة حمل صيانة أعلى ومنازل أكبر من الممكن.

إن الانعكاس الأخير في سوق الأسهم لديه القدرة على تسريع “التسونامي الفضي” الذي طال انتظاره. قام تقرير Fannie Mae في يونيو 2019 باحتساب عدد المنازل المملوكة من قبل جيل الطفرة السكانية والجيل الذي سبقه بنحو 46 مليونًا ، أي أكثر من ثلث 140 مليونًا من المساكن السكنية. وتتوقع شركة Zillow Group Inc. “وصول ما يصل إلى 20 مليون منزل إلى السوق حتى منتصف الثلاثينيات (والتي) ستوفر دفعة كبيرة ومستمرة للإمدادات ، مقارنة بالتقلبات التي شهدها بناء المنازل الجديدة في دورة ازدهار طفرة 2000s”.

ولكن الآن ، سيصبح عدد المنازل التي من المتوقع أن يصل إليها Zillow السوق بطريقة منضبطة على مدى الـ 15 عامًا القادمة نزوحًا جماعيًا حيث تحتاج المتقاعدين إلى استثمار الأسهم في منازلهم لتكملة ارتفاع الدخل المتاح لهم. يمكن للمرء أن يتخيل فقط كيف ستنخفض أسعار المساكن بسرعة بمجرد أن يشعر من يرتدون بالأمان بما يكفي لفتح منازلهم للأجانب كجزء من عملية المبيعات العادية. أظهر مؤشر ثقة المستهلك الأولي لجامعة ميشيغان لشهر أبريل والذي صدر يوم الخميس أن خطط شراء منزل هبطت أكثر من غيرها منذ عام 1979.

وقد أدى الحد الأقصى للخصومات بمبلغ 10000 دولار بالفعل إلى خصم 10 ٪ إلى 25 ٪ على أسعار المساكن في الولايات ذات الضرائب المرتفعة بالنسبة لنظرائهم ذوي الضرائب المنخفضة. ستؤدي الزيادات المتوقعة في الضرائب العقارية لتعويض ميزانيات الدولة والبلدية المنهارة إلى تضخيم الأضرار التي تلحق بدخل ثابت.

إن المجهول الكامل الذي يمكن أن يزيد الطفرة القادمة في العرض هو مجموعة إيجارات الأسرة الواحدة. ووفقًا لشركة Avail ، وهي شركة برمجيات تقدم خدماتها لأصحاب العقارات ، فإن حوالي ثمانية ملايين مالك يمتلكون ما بين عقار واحد و 10 عقارات يمثلون نصف عقارات الإيجار في البلاد. سوف تأتي الإكراه المالي بسرعة لأولئك الذين يحملون رهون عقارية متعددة. بالإضافة إلى ذلك ، تمتلك مجموعة صغيرة من المستثمرين المؤسسيين ما يقرب من 250.000 من إجمالي 16 مليون منزل للإيجار ، وفقًا لـ ATTOM Data Solutions.

ومما زاد الطين بلة هو انهيار الطلب على الرهون العقارية الضخمة ، والتي تتجاوز سقف القرض المطابق البالغ 510400 دولار. أعلنت شركة Wells Fargo & Co. مؤخرًا أنها أوقفت شراء الرهون العقارية الضخمة التي تنشأ من جهات إقراض أخرى. يلتزم المستثمرون بالقروض المدعومة من الحكومة والتي تتمتع بضمان أكبر بالنظر إلى المدفوعات التي ستستمر حتى لو تم منح المقترضين التحمل. في الركود الأخير ، استغرق الأمر ما يقرب من خمس سنوات لإغلاق العلاوة المفروضة للحصول على رهن عقاري ضخم على معدلات الرهون المطابقة.

تستمر القصة