يواجه المقترضون العقاريون الأثرياء الكتف البارد من المقرضين

(بلومبرج) – يسمع أغنى مقترضي الرهن العقاري الأكثر موثوقية في الولايات المتحدة كلمة غير مألوفة من المقرضين: لا.

قلب الوباء العالمي سوق الرهن العقاري رأسا على عقب ، وتحويل العملاء الأكثر قيمة في الصناعة إلى رهانات محفوفة بالمخاطر. عندما يخسر الأغنياء الدخل ويتوقفون عن الدفع ، تتضخم تكاليف المقرضين لأن القروض – المعروفة باسم “ جمبو ” لأنها أكبر من معظم الرهون العقارية التقليدية – لا تملك الحكومة لدعم الخسائر.

قال تينداي كابفيدز ، كبير الاقتصاديين في شركة LendingTree Inc.: “قبل أن تضربنا هذه الأزمة ، كانت القروض الضخمة جذابة للغاية”. “ولكن لأنهم لا يملكون الضمانات الحكومية ، فإن الكثير من هذه القروض ينتهي بها الأمر في الميزانية العمومية للبنك.”

يتقاضى المقرضون أكثر من جمبو ، نسبة إلى الرهون العقارية التقليدية ، أكثر من أي وقت مضى منذ ما يقرب من سبع سنوات ، وفقًا لشركة Optimal Blue ، وهي شركة مقرها في بلانو بولاية تكساس والتي تتبع معدلات الرهن العقاري. كما شددوا معايير الإقراض ، مما يجعل من الصعب على الأسر ، حتى تلك التي لديها ائتمان أصلي ، التأهل للحصول على قروض جديدة.

لا منطق

يعتقد ديفيد أدلر ، وهو مسؤول تنفيذي في مجال الفضاء في إيرفين ، كاليفورنيا ، أنه سيكون من السهل خفض معدل 3.7 ٪ على قرضه السكني البالغ 700 ألف دولار. يتمتع أدلر ، البالغ من العمر 60 عامًا ، برصيد ممتاز والعديد من الأسهم في منزل على طراز البعثة الإسبانية الذي اشتراه جديدًا قبل ثماني سنوات.

لقد شاهد مجلس الاحتياطي الاتحادي ينزل سعر الفائدة القياسي إلى ما يقرب من الصفر ، ولكن عندما اتصل بمقرضه ، بنك الولايات المتحدة ، كانت أسعار الشركة مرتفعة جدًا لدرجة لا يمكن معها تقديم المساعدة.

قال أدلر في مقابلة “أخبرت الرجل في البنك ،” أحاول استخدام المنطق هنا “. وقال: “هذه مشكلتك”.

ووفقاً لجمعية المصرفيين للرهن العقاري ، فإن توافر الرهون العقارية الضخمة انخفض بنسبة 37٪ في مارس / آذار ، أي أكثر من ضعف الانخفاض في سوق القروض السكنية الإجمالية. تجاوزت قروض جامبو حد الرهون العقارية المدعومة من الحكومة ، والتي تبلغ 510.400 دولار في معظم أنحاء البلاد ، ولكن يمكن أن تصل إلى 765500 دولار في أسواق العقارات عالية التكلفة ، مثل مدينة نيويورك وساحل كاليفورنيا.

كانت معدلات الرهن العقاري الجامبو للقروض الثابتة لمدة 30 عامًا في مطلع الأسبوع الماضي 3.68٪ ، أي أعلى بنحو 30 نقطة أساس من متوسط ​​المعدل التقليدي. كان السبريد على مدار الشهر الماضي هو الأعلى منذ عام 2013 ، وفقًا لبيانات من Optimal Blue.

قبل الوباء ، كان المقرضون يسقطون فوق بعضهم البعض للترحيب بالمقترضين الجامبو ، الذين حققوا أرباحًا كبيرة من الدهون على الرغم من أنهم كانوا أقل عرضة للتقصير. كما تم النظر إلى المقترضين – بائتمان كبير ، وأموال في البنك ، وضمانات قيمة ودخل قوي – كعملاء مربحين لمنتجات مالية أخرى. لهذا حصلوا على أفضل الأسعار.

وقال فيشال جارج ، الرئيس التنفيذي ، إن البنوك تشعر بالقلق الآن بشأن انخفاض أسعار المساكن في الأسواق التي تعتمد على قروض الرهن العقاري الضخمة لتمويل شراء العقارات ، مثل نيويورك وسان فرانسيسكو وسياتل – والتي تضررت بشدة من فيروس كورونا. Better.com ، شركة ناشئة للإقراض المنزلي مدعومة من Citigroup Inc. و Goldman Sachs Group Inc.

عدد قليل من البنوك توضح بشكل أفضل شهية التضاؤل ​​الجامبو من Wells Fargo & Co. يصنف البنك من بين أكبر حاملي الرهن العقاري الجامبو ، مما يجعل القروض نفسها وشرائها من شركاء خارجيين من خلال ما تشير إليه صناعة الرهن العقاري كمقرضين مراسلين. في العام الماضي ، أنتج البنك 70 مليار دولار من الرهون العقارية الضخمة ، أكثر من أي مقرض في البلاد ، وفقًا لـ Inside Mortgage Finance.

يتراجع ويلز

وقال مسؤول تنفيذي في الأسبوع الماضي ، أوقف المقرض ، رابع أكبر بنك في البلاد من حيث الأصول ، عمليات الشراء من بنوك الرهن العقاري الأخرى وإعادة تمويل محدودة للغاية للعملاء الذين لديهم حاليا ما لا يقل عن 250 ألف دولار متوقفة في البنك.

كما تراجعت البنوك بما في ذلك Truist Financial Corp. و Flagstar Bancorp Inc. عن طريق الحد من عمليات إعادة التمويل ، أو تعليق مشترياتها من القروض الجديدة التي قدمها المقرضون المراسلون أو سحب خطوط الائتمان قصيرة الأجل من شركات التمويل العقاري الأصغر التي يمولونها والتي تقدم قروضًا ضخمة.

قال ستانلي ميدلمان ، الرئيس التنفيذي لشركة Freedom Mortgage Corp ، إحدى أكبر شركات الإقراض العقاري في البلاد ، إن معظم هذا التراجع يرجع إلى أن المستثمرين الذين كانوا يشترون هذه القروض عادةً لم يعودوا يريدونها.

وقال “ما إذا كانت الأصول جيدة أم غير جيدة ليست ذات صلة لأنه لا توجد سيولة لشرائها.”

وشعر المستثمرون بالهلع من التداعيات الاقتصادية للوباء ، الذي ينتقل من المطاعم وعمال التجزئة إلى أصحاب الأعمال الصغيرة والمحامين ومديري الشركات.

تستمر القصة