نسخة معدلة من المكالمة الجماعية أو العرض التقديمي لأرباح NYMT 25-Feb-20 2:00 pm GMT

كان عام 2019 عامًا هائلاً للشركة ، حيث تضاعف حجمه تقريبًا في كل من القيمة السوقية ومحفظتنا الاستثمارية. نتج عن تنفيذنا المستمر والمنضبط لاستراتيجيتنا الاستثمارية التي تركز على الائتمان نتائج مالية قوية ، ليس فقط لهذا الربع ولكن للعام بأكمله.

للربع الرابع ، ولدت الشركة 0.20 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في أرباح GAAP و 0.21 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في الأرباح الشاملة. للعام بأكمله ، كسبت الشركة 0.65 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في أرباح GAAP و 0.87 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في الأرباح الشاملة. كل هذا على خلفية استكمال 6 زيادات في رأس المال المشترك خلال العام.

حققنا عائدًا اقتصاديًا بنسبة 3.6٪ لهذا الربع وعائدًا اقتصاديًا بنسبة 16.5٪ للعام. وعلى مدى السنوات الثلاث الماضية ، حققنا متوسط ​​عائد اقتصادي يبلغ 12٪ ، ونحقق هدفنا الأساسي في تحقيق عائد اقتصادي مستقر لمساهمينا.

بالنظر إلى قسم النظرة العامة ، بدءًا من Slide 6. كان لدينا محفظة استثمارية بقيمة 5.4 مليار دولار أمريكي وقيمة سوقية بقيمة 2.3 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 31 ديسمبر 2019. تركز 80٪ من محفظتنا الاستثمارية على استراتيجيات الائتمان ، بينما تركز 20٪ على استراتيجية الوكالة. كان لدينا 55 مهنيًا يعملون في 3 مكاتب. واليوم ، نحن نقترب من 60 متخصصًا ، يركزون جميعًا على استراتيجياتنا الاستثمارية الأساسية. نحن نواصل بناء تقنيتنا من خلال التوظيف وتحديثات البنية التحتية ، والتي نعتقد أنها ستستمر في منحنا ميزة تنافسية في تحديد مصادر استثماراتنا.

ينصب تركيزنا الأساسي على أطروحتين للاستثمار اليوم: ائتمان الأسرة الواحدة ، والذي يمثل 49 ٪ من محفظتنا الاستثمارية. والائتمان متعدد العائلات ، الذي يمثل 30٪ من محفظتنا الاستثمارية حتى نهاية العام. نحن نعتقد أن استثماراتنا الائتمانية تسمح لكل من دخل الفوائد وفرص كسب رأس المال من تحسين ظروف سوق الائتمان العامة والخاصة ، والتي تعتمد فقط على الهامش الصافي ، والذي يتضمن عادةً زيادة الرافعة المباشرة لتوليد العوائد.

تعتمد استراتيجياتنا الائتمانية بشكل أقل على الرافعة المالية المباشرة ، حيث بلغ إجمالي نسبة الدين إلى الرافعة المالية 1.5 ضعفًا في نهاية العام ، في حدود تحمل المخاطر المعلن لدينا من 2 إلى 2.5x. نعتقد أن استراتيجياتنا الائتمانية هي السبب الرئيسي الذي جعلنا قادرين على تحقيق عوائد اقتصادية متسقة وجذابة مع الحفاظ على استقرار القيمة الدفترية والرافعة المالية المنخفضة للصناعة.

نتطلع إلى مواردنا وقدراتنا. تكمن نقاط قوتنا في العثور على فرص في أسواقنا ، وبشكل أكثر تحديدًا ، السوق السكنية للعائلة الواحدة بقيمة 11 تريليون دولار والسوق المتعددة العائلات التي تبلغ قيمتها 3 تريليون دولار. من خلال الاستفادة من فرق الاستثمار ذات الخبرة لدينا مع خبرة عميقة في السوق ، إلى جانب تحليل البيانات التي تركز على التكنولوجيا ، نعتقد أنه يمكننا الاستمرار في تحديد الاستثمارات التي ستفي بعائداتنا المتوقعة.

دعنا الآن نستعرض مزيدًا من التفاصيل حول نتائجنا المالية ، والتي تبدأ في الشريحة 11. بالإضافة إلى ذلك ، تم تضمين الشرائح 26 إلى 32 في قسم المعلومات المالية المقارنة الفصلية التي سأستخدمها أيضًا للمساعدة في هذه المناقشة.

بالنسبة للربع الرابع ، كان لدى الشركة أرباح أساسية ومخففة لكل سهم تبلغ 0.20 دولار أمريكي وأرباحًا شاملة لكل سهم بقيمة 0.21 دولار أمريكي. أعلنا عن توزيعات أرباح للربع الرابع بقيمة 0.20 دولار ، وهي حصتنا الثانية عشرة على التوالي. بلغ إجمالي محفظتنا الاستثمارية 5.5 – 5.4 مليار دولار بمتوسط ​​هامش صافي للربع الرابع 290 ​​نقطة أساس أو 2.9٪ ، بزيادة 50 نقطة أساس عن الفترة السابقة.

يُعزى جزء كبير من التحسن في هامش صافي الربح الخاص بنا لهذا الربع إلى انخفاض تكلفة الديون لدينا بمقدار 42 نقطة أساس ، حيث شهدنا أسعارًا محسنة من مزودي الديون لدينا وكذلك انخفاضًا بنسبة 25 نقطة أساس في أموال الاحتياطي الفيدرالي ، والذي حدث في أكتوبر 2019. أنهت الشركة الربع برفع ديون بلغ 1.5x حيث واصلنا التركيز على استراتيجيات الائتمان وليس الرافعة الخارجية.

نتطلع إلى الشريحة 12. يمكنك أن ترى أننا جمعنا أكثر من 1 مليار دولار في عام 2019 من خلال الأنشطة المشتركة المفضلة وأنشطة أجهزة الصراف الآلي. قمنا بشراء مليار دولار أمريكي و 2.4 مليار دولار أمريكي من الاستثمارات الجديدة للربع الرابع والسنة الكاملة على التوالي. وشملت المشتريات السنوية 1.6 مليار دولار في استثمارات ائتمان الأسرة الواحدة و 482 مليون دولار في استثمارات ائتمانية متعددة العائلات. سيتحدث جيسون لاحقًا عن محفظتنا الاستثمارية لعام 2020 – أنا آسف ، خط أنابيب الاستثمار 2020 وهو يواصل البناء.

كان لدينا إجمالي دخل صاف للربع الرابع من مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً لمساهمي الأسهم العامة بقيمة 55.3 مليون دولار للربع و 144.8 مليون دولار للعام. لقد حققنا أرباحًا شاملة للربع الرابع والسنة الكاملة بقيمة 58.5 مليون دولار و 192.1 مليون دولار على التوالي.

خلال الأشهر الـ 12 المنتهية في 31 ديسمبر 2019 ، أكملت الشركة 6 زيادات في الأسهم العادية ، مما رفع إجماليها إلى أكثر من 800 مليون دولار. ونتيجة لهذه الزيادات ، أنشأت الشركة 29 مليون دولار في رأس المال التراكمي ، مما أضاف إلى عائدنا الاقتصادي وساعدنا في تعويض أي أرباح محتملة ناتجة عن توقيت نشر رأسمالنا الجديد.

كما هو موضح في الشريحة 13 ، تجاوزت أرباحنا الشاملة ورأس المال التراكمي الأرباح الموزعة بالدولار بأكثر من 30 مليون دولار ، مما عزز أهمية زيادة رأس المال التراكمي.

نتطلع إلى الشريحة 13. بالنسبة للربع المنتهي في 31 ديسمبر 2019 ، كان لدى الشركة 44 مليون دولار في صافي دخل الفوائد ، بزيادة 12 مليون دولار عن الربع السابق أو زيادة بنسبة 38٪. ارتفع صافي الهامش الخاص بنا للربع الرابع من عام 2019 بأكثر من 100٪ مقارنة بالربع الرابع من عام 2018. وتعزى كل من الزيادات من ربع إلى آخر ومن عام إلى آخر إلى حد كبير إلى زيادة متوسط ​​أرصدة الأرباح من نشر رأس مالنا يثير.

تحسن صافي هوامش الربح على أساس ربع سنوي وآخر على أساس سنوي حيث أدت استراتيجيات الائتمان إلى أصول ذات عائد أعلى. بالإضافة إلى ذلك ، انخفضت تكاليف ديوننا بمرور الوقت خلال العام بسبب كل من نشاط بنك الاحتياطي الفيدرالي لخفض المعدلات الأساسية بالإضافة إلى تحسين تكاليف الاقتراض على أصولنا الائتمانية من المقرضين المباشرين لدينا.

لا يزال الدخل من غير الفوائد يساهم بشكل كبير في نتائج الشركة ، حيث أضاف 33.6 مليون دولار للربع و 99.4 مليون دولار للعام بأكمله 2019. كما ذكرنا عدة مرات ، يعد هذا مكونًا رئيسيًا لنجاح شركتنا ، حيث حقق مكاسب في رسوم استثمار الائتمان ، إلى جانب هوامش صافية ، وعدم الاعتماد فقط على الرافعة المالية المباشرة وهامش صافي الفائدة.

بلغ إجمالي مصروفاتنا على الدمج والشراء 9.3 مليون دولار أمريكي للربع الحالي ، بزيادة قدرها مليون دولار أمريكي عن الربع السابق ، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى إضافات الموظفين والنفقات ذات الصلة وزيادة الاستثمارات في تكنولوجيا المعلومات. أكملت الشركة تدخيلها في مايو من عام 2019 ، منهية مصروفات رسوم الإدارة للشركة. في عام 2019 ، بلغ إجمالي مصروفات الرسوم الإدارية 1.2 مليون دولار للعام ، بانخفاض عن 5.4 مليون دولار في العام السابق.

كان إجمالي G & A للربع الرابع من عام 2019 ثابتًا في الأساس للربع الرابع من عام 2018 ولكن مع وجود محفظة استثمارية تبلغ ضعف حجمها تقريبًا ، مما يؤكد صحة قرارنا باستيعاب وتحسين الرافعة المالية الخاصة بنا فيما ننمو الشركة.

كانت نفقات التعويض حوالي 6 ملايين دولار للربع الرابع ، ونتوقع أن يتراوح هذا الرقم بين 6 ملايين و 6.5 مليون دولار للربع بينما نمضي قدمًا حتى عام 2020.

وبلغت مصروفاتنا العامة والإدارية للربع 3.2 مليون دولار ، ومن المحتمل أن تعمل حوالي 3 ملايين دولار إلى 3.5 مليون دولار لكل ربع ، وبذلك يصل إجمالي الإجمال والأداء إلى حوالي 9 ملايين دولار إلى 10 ملايين دولار للربع على أساس المضي قدمًا.

توضح الشريحة 14 التنفيذ الناجح لاستراتيجيتنا الاستثمارية ، حيث يؤدي الأداء المتفوق ، في هذه الحالة ، بأكثر من 100٪ خلال السنوات التسع الماضية مقابل مؤشر Bloomberg Mortgage REIT ، في النهاية إلى تقييمات أفضل للشركة أو علاوة على القيمة الدفترية ، مما يسمح للشركة لإصدار رأس المال التراكمي ، وإعطاء الشركة المزيد من فرص الاستثمار ، وتكلفة أفضل للديون ورأس المال ورافعة نفقة أفضل ، وكل ذلك يؤدي إلى توزيع أرباح ثابت وقيمة دفترية ثابتة لمساهمينا.

أود الآن تسليم العرض التقديمي إلى Jason. وسوف يستمر في الحديث عن استراتيجيتنا الاستثمارية.

————————————————– ——————————

جيسون ت. سيرانو ، صندوق الرهن العقاري في نيويورك – الرئيس والمدير [3]

————————————————– ——————————

صباح الخير. شكرا ستيف. سأبدأ بالمرور ببعض النقاط البارزة وظروف السوق الأوسع في الصفحة 16. توسع الاقتصاد الأمريكي بنسبة 2.3 ٪ في عام 2019 ، ودعم أدنى معدل بطالة في 50 عامًا عند 3.5 ٪ ، ولكن بعد قليل من التقلبات في 10- العام ، أنهى العام بانخفاض ملحوظ عند 1.92٪ ، مما يضع ضغطًا على معدلات الرهن العقاري ، والتي شهدناها انخفاضًا بمقدار 75 نقطة أساس في قسيمة المعدل الثابت.

الآن سأكون مقصرا إذا لم أشير إلى أن عقلية الابتعاد عن المخاطر الأخيرة التي ظهرت بسبب التأثير المحتمل لفيروس كورونا دفعت 10 سنوات إلى ما دون 1.4 ٪ اعتبارًا من الليلة الماضية ، والتي يجب أن تختبر 30- قسائم الرهن العقاري ذات السعر الثابت العام إلى أدنى مستوياتها على الإطلاق تقريبًا بنسبة 3.4 ٪ ، والتي شهدناها لفترة وجيزة في عام 2012 مرة أخرى وفي صيف عام 2016.

غالبًا ما يتم تجاهل البيانات في سوق الإسكان لأسرة واحدة وهي خدمة الديون العقارية لأصحاب المنازل في الولايات المتحدة كنسبة مئوية من الدخل. وصلت إلى أدنى مستوياتها منذ أن تم تتبع الإحصائيات من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي في أوائل الثمانينيات. هذا مؤشر أساسي قوي لقوة الإسكان في الولايات المتحدة.

في العائلات المتعددة ، حيث كان البناء أكثر قوة بعض الشيء ، بلغت معدلات الإشغال للممتلكات المتدفقة للتدفقات النقدية 95 ٪ في الربع الأخير ، وهو ما يعادل اتجاهات التوازن على المدى الطويل. مع هذه الحقيقة وغيرها من المؤشرات الرئيسية الإيجابية ، نتوقع أن يتفوق الائتمان متعدد العائلات ، خاصة في الأسواق الثانوية والثالثية عبر جنوب شرق وجنوب الولايات المتحدة.

ننتقل الآن إلى الصفحة 17 ، بدءًا من تحديثات الإستراتيجية. كما تم إبرازه سابقًا ، فإن New Mortgage Trust ، نموذج عملها الأساسي يتمحور حول الكفاءة والمرونة. تتبنى الشركة نهج العائد الكلي وتستهدف الاستثمارات التي ستضيف قيمة إضافية إلى محفظتنا الحالية.

من خلال توسيع مصدر دخلنا من خلال المكاسب المتكررة ، ستستمر الشركة في زيادة الأرباح مع تقليل مستويات النفقات على أساس نسبي. لذلك ، ستواصل الشركة التركيز على القطاعات الفرعية المتخصصة الجديدة لزيادة إجمالي العائدات والتخفيف من التقلبات المحتملة المرتبطة بالرافعة المالية العالية.

في الصفحة 18 ، تحدد الشريحة هنا استراتيجياتنا. كما ذكرنا ، لدينا سوقان نقدمهما – يوفران توازنًا جيدًا للتنويع بين عائلة واحدة ومتعددة الأسرة. في فئتي الأصول ، نتبع فرضية استثمار مماثلة ونستخدم نهجًا أساسيًا عميقًا لكشف القيمة المطلقة في أسواق القروض. ثم نقوم بعد ذلك بمقارنة الأفكار لاستغلال الأسعار المتخصصة في أسواق التوريق حيث يتم التعهد بموجودات مماثلة ودعم الأوراق المالية الصادرة.

يسمح لنا تأمين القروض المتعثرة والائتمان السكني بعكس هندسة أسواق التوريق للحصول على قيمة نسبية أفضل ويدعم أفكار مخاطر التحدب في أسواق وكالة الأسرة الواحدة. وبالمثل ، فإن تأمين ائتمان إدارة الأصول المرتبط بقرض مفضل وقرض mezz في منشأ العائلات المتعددة يوفر رؤية عميقة لتلك السوق وأنشطة توريق القروض الصادرة عن GSEs.

بالإضافة إلى ذلك ، وكما تم تحديد القيمة النسبية في السندات متعددة الأسر المضمونة ، والتي تقدم خصائص أفضل لعائد المخاطر من وكالة RMBS ، في رأينا. وبالتالي ، فإن نهجنا للحصول على القيمة هو تحديد الفرص بسرعة بين ضمانات القروض وبين الأسرة الواحدة والعائلة المتعددة.

بالانتقال إلى الصفحة 19. يصف هذا تركيزنا في مجال ائتمان الأسرة الواحدة ، حيث لدينا 50٪ – ما يقرب من 50٪ من محفظتنا الاستثمارية المخصصة. بشكل عام ، نرى عوائد مزدوجة الرقم في أصول الخصم وقروض resi ومسرحيات عائد القيمة النسبية في أسواق التوريق لعائلة واحدة.

تبدأ الآن مع القروض المتعثرة. نواصل البناء على نجاح تحويل القروض المتعثرة أو القروض المتدنية المستوى إلى قروض تنفيذية. مع استثمار 423 مليون دولار في عام 2019 و 197 مليون دولار قادمة من الربع الرابع ، بما في ذلك شراء محفظة بقيمة 1.3 مليار دولار مع تمويل مستقر مدرج بالفعل في بند الأوراق المالية هنا ، ما زلنا نجد فرصًا جذابة في هذا المجال. المزيد عن هذه النقطة في دقيقة واحدة فقط.

في أداء القروض ، ينصب التركيز بشكل أساسي على استراتيجيات البداية والخدش و GSE حيث ينشئ المنشئون عن طريق الخطأ خللًا في أصل القرض ، وهو ما يرفضه GSEs. نحن بمثابة مزود سيولة لخصم الأسعار للمُنشئين للحصول على قروض ذات أخطاء عملية المنحى. مع زيادة المنشئين لعمليات إعادة التمويل بسبب انخفاض الأسعار ، فإن هناك فرصة لإيجاد المزيد من العيوب ، وهي فرصتنا.

أخيرًا ، نظرًا لقدرة الاكتتاب الائتماني والضيق في أداء القروض ، يمكننا أن نتحرك بسرعة ونحدد القيمة ونبحث عن أسعار خاطئة عبر هياكل رأس المال للتوريق للأسرة الواحدة. هنا ، نادرًا ما نرى تسعيرًا فعالًا على محافظ القروض بالكامل والتوريق على أساس نسبي. في هذا السوق ، نادرًا ما يساوي مجموع الأجزاء الكل.

وبالانتقال إلى الصفحة 20. أريد فقط أن أقدم لك نظرة أعمق قليلاً في ما نقوم به في مجال ائتمان الأسرة الواحدة ، خاصة فيما يتعلق بالقروض المتعثرة. هذا يقود إلى فارق بسيط بالنسبة لنا حيث ، كخلفية ، تم تقييم ملايين القروض من أجل التعديل ، ولم تتم إعادة هيكلتها بشكل صحيح بعد الأزمة المالية.

تواصل البنوك تجريد هذه الأصول غير الأساسية حيث تتضاءل القدرة على الإدارة بشكل كبير. مع أكثر من عشر سنوات من الخبرة في تحليل سلوك إعادة تسديد القروض المعدلة وتنفيذ استراتيجيات خدمة القروض التصحيحية ، فإننا نستهدف القروض التي تقع حاليًا في منطقة رمادية من السداد مع وضع أسهم قوي يدعم القرض.

يؤدي السداد المستمر للمقترض إلى خيارات التوريق ويقلل من تكاليف التمويل أو فرص البيع بالجملة التي تحقق الدخل من المكاسب غير المحققة. نحن نستهدف القروض ذات القيمة العالية المرتفعة نسبيًا ، والقيمة العالية ، والتي توفر الحماية السلبي ، والتكلفة الثابتة للقروض الخدمية. كما نستهدف الرافعة المالية المنخفضة.

لذا كما ترى في هذا الجدول على اليمين ، متوسط ​​LTV لدينا هو 76٪. هذه الحماية السلبية تساعدنا عند التخلف عن سداد القرض. تساعد حوافز الفائدة على إعادة التمويل ، والتي تميل إلى تقصير المدة عبر الدفع المسبق ، عند شراء قروض تحتوي على قسيمة أوسع بمقدار 100 نقطة أساس من الرهون العقارية السائدة الحالية مثل 4.76٪ ، وهو متوسط ​​قسيمة لدينا. وعشرات الائتمان للمقترضين التي تبلغ حاليًا 584 في المتوسط ​​في محفظتنا لديها مساحة للتحسين مع مدفوعات الرهن العقاري المتسقة.

في 9 أشهر ، تمكنا من مضاعفة القروض المدفوعة 6 أشهر أو أكثر ، من خلال المساهمة – التي ساهمت في زيادة 4٪ – في زيادة مكاسبنا. يوفر هذا الربح ، إلى جانب دخل الفوائد ، عائد استثمار إجماليًا جذابًا جذابًا ، والذي نعتزم البناء عليه.

بالعودة إلى الصفحة 21 والانتقال إلى المساحة متعددة العائلات ، حيث خصصنا 30٪ من إجمالي الاستثمارات. الأوراق المالية هنا تقود التركيز على الاستثمار بنقطة واحدة – بقيمة سوقية تزيد عن 1 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 12/31 ، منها 824 مليون دولار تمثل حصة في الأسهم في برنامج فريدي ماك K-Series متعدد العائلات. سأتحدث أكثر عن ذلك في دقيقة واحدة.

نحن نركز أيضًا على تقديم قروض مفضلة مباشرة أو mezz إلى عقارات مماثلة ضمن هذه الصفقات. عند 286 مليون دولار من القيمة الدفترية التي تحتوي على قسيمة تزيد عن 11 ٪ ، قمنا بتحديد مصادر جذابة للغاية للشركة بعد النظر في رسوم المنشأ المستلمة. نجد ديناميكيات كبيرة لعوائد المخاطر منخفضة في الائتمان الموجود في الجزء الجنوبي / الجنوبي الشرقي من الولايات المتحدة ، حيث يرتفع الطلب على وحدة التأجير بسبب نمو الوظائف والقدرة على تحمل التكاليف وانخفاض الضرائب.

في الصفحة 22 ، أريد أن أقدم لكم نظرة أعمق على ما نعنيه بتأمينات سلسلة العائلات المتعددة. يبدأ بالصفقات التي تم إصدارها بشكل أساسي من قبل فريدي ماك ، الذي يضمن الشريحة العليا من السندات. منذ إطلاق البرنامج ، تم تكبد أقل من نقطة أساس واحدة من إجمالي خسائر البرنامج على القروض حتى 12/31/2019. كان الأداء مستقرًا بشكل ملحوظ ، ويرجع ذلك إلى حقيقة أنك تبحث عن قروض مع 70.5٪ من القيمة الدائمة الموجودة في الأسواق التي تشهد نموًا قويًا في الطلب على الإيجارات.

الاستثمارات التي نركز عليها في هذه المساحة هي في الفئة D أو شريحة الخسارة الأولى ، والتي عادة ما تكون 7.5٪ من الصفقة. هنا ، لدينا في الواقع حقوق التحكم الموجودة معنا كصاحب لتلك الملاحظات. والشركة قادرة على فحص العقارات ومراجعة ميزانيات الإدارة ونقل الخدمة وتعيين خدمة جديدة.

نحن الآن مختلفون في الاستراتيجية من حيث أننا نمتلك قدرة قوية على إدارة الأصول مع أكثر من 20 عامًا من الخبرة. وهذا – على مدى السنوات الخمس الماضية ، قمنا بالفعل بتقييم 1200 عقار وقمنا بإجراء 650 عملية تفتيش في الموقع. تساعدنا تكنولوجيا البيانات في استخراج تحليلات البيانات المملوكة للتقييم.

وهناك بعض العوائق للدخول في هذا السوق. يجب أن نكون مؤهلين من قبل فريدي ماك للمشاركة في برنامج الأسهم. ميزتنا التنافسية هنا هي أننا كنا المحرك المبكر في الفضاء وحددناها على أنها فرصة مبكرة في دورة حياة هذه الصفقات.

ننظر الآن إلى اليمين وهيكل رأس المال ، مرة أخرى ، مع ملاحظة فئة د. هذه فرصة ممتازة للغاية لتوليد عوائد من رقمين تعزز الائتمان بشكل جيد مقابل أصول LTV الأقل. أيضًا ، مع القدرة على حماية استثمارنا من خلال حقوق التحكم الخاصة بنا ، فإن هذا يساعد على التخفيف من المخاطر السلبية.

قلب العرض التقديمي إلى الصفحة 23 في مساحة الوكالة. الآن المناقشة هنا حول أسواق الوكالات تشمل كلاً من وكالة RMBS و CMBS. يساعد الرسم البياني في الأسفل في إظهار التعرض الذي انخفض إلى النصف من 40٪ إلى 20٪ خلال العامين الماضيين ، وقد وجدنا ديناميكيات عودة أفضل في أسواق وكالة CMBS.

يفيدنا تركيز المخصصات الإضافية الجديدة في هذه المساحة من الابتعاد عن مخاطر التقارب السلبية الموجودة في سوق RMBS للوكالة. هذه مشكلة أضرت بالتأكيد بالتقييمات في مساحة RMBS للوكالة ، والتي ، بمعدلات أقل تفيدنا في الواقع في مساحة CMBS للوكالة مع القليل من القدرة على نشاط الدفع المسبق في المحفظة الأساسية حيث يتم فقدان الدين بشكل عام. مع وكالة CMBS ، نحن قادرون على ذلك [immunize] مخاطر التقارب السلبية ، والتي لا تزال تضعف سوق RMBS للوكالة.

ننتقل الآن إلى عام 2020 ، بدءًا من الصفحة 25. لقد كنا نشطين في عام 2020 مع زيادات متراكمة 2 ، مما جلب للشركة 512 مليون دولار من رأس المال الجديد ، مما أدى إلى 20 مليون دولار من رأس المال التراكمي. كانت الزيادات انتهازية لأننا وفرنا فرصة كبيرة لخط الأنابيب حتى الآن في الربع الأول من عام 2020 ، مع وجود استثمارات جديدة في أسهم سلسلة K ، والإقراض المباشر للعائلات المتعددة والقروض السكنية ، والتي تشهد تدفقات كبيرة للشركة.

من المتوقع أيضًا أن ننظر بعناية أكبر إلى MSRs حيث أن نقاط الدخول الأولى الأفضل تتطور في السوق نظرًا لمعدلات أقل. إقراض البناء لشقق السوق المتوسطة ، حيث نرى إجمالي تكاليف التسليم للبناء الجديد أقل من القيمة السوقية الثانوية هي نفسها في مكان العقار ، تبدو مقنعة.

أخيرًا ، من المتوقع أن نستمر في الاستفادة من انخفاض تكاليف التمويل التي لدينا حاليًا ، والتي من المتوقع أن تخفض بشكل أكبر – من المتوقع أن نخفض تكاليفنا بشكل أكبر مع تسهيلات قرض السكن الجديدة التي نخطط لتنفيذها وطرحها في الربع الأول بالإضافة إلى التوريق المخطط للحصول على تمويل أكثر تكاملاً ضمن دفتر القروض المتعثرة.

في عام 2020 ، الشركة في وضع جيد لمواصلة مهمتها في تقديم قيمة استثنائية للمساهمين من خلال تقديم مدفوعات أرباح ثابتة والحفاظ على استقرار القيمة الدفترية. مع ذلك ، سوف أعيده إلى ستيف.

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [4]

————————————————– ——————————

شكرا جايسون. المشغل ، يمكنك فتحه للأسئلة الآن إذا كنت ترغب في ذلك.

================================================== ==============================

أسئلة وأجوبة

————————————————– ——————————

المشغل أو العامل [1]

————————————————– ——————————

(تعليمات المشغل) يأتي سؤالنا الأول من خط Eric Hagen مع KBW.

————————————————– ——————————

Eric J. Hagen ، Keefe ، Bruyette ، & Woods ، Inc. ، قسم الأبحاث – محلل [2]

————————————————– ——————————

مبروك على سنة صلبة حقا. فقط بعض الأسئلة حول فئة السلسلة K. كم عدد القروض التي تشكل هذا القطاع الآن؟ وكم من الوقت المتبقي على القروض حتى تنضج؟ وأكثر من ذلك ، ما هو متوسط ​​القسيمة المرجحة التي يدفعها المقترض على تلك القروض؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [3]

————————————————– ——————————

نعم. أعتقد أن الصفقة النموذجية تتراوح بين 50 و 75 قرضًا ، إريك ، بين مليار دولار إلى 1.5 مليار دولار في الحجم الإجمالي. البرنامج الذي نشارك فيه بشكل عام هو برنامج مدته 10 سنوات. لدينا زوجان من البرامج لمدة 15 سنة. وهذه ليست قابلة لإعادة التمويل. لذا فهي قطع من الورق لمدة 10 سنوات. ولذا فإنهم سيتقلصون من 10 سنوات ، ولذا فإننا نشتريها منذ عام 2012. لذلك كان لدينا واحدة قد نضجت للتو في يناير من هذا العام. النضج المتوقع التالي ليس حتى العام المقبل ، ثم نوعًا ما يتسلق خلال السنوات العشر القادمة.

الكوبونات الآن ، أعتقد أن البرنامج في 3s منخفضة للورق المعدل الثابت لمدة 10 سنوات. لذلك – ويمكنهم الحصول على ما يصل إلى 80٪ من القيمة الدائمة على العقار ، لذا فهي مفيدة جدًا لأصحاب العقارات. وقد خرج FHFA وأعطاهم خط أنابيب بقيمة 100 مليار دولار للمضي قدمًا خلال الأرباع الخمسة القادمة. كان الربع الأول من هذه الأرباع الخمسة هو الربع الرابع من عام 1919. وخلال هذا العام ، لديهم معدل تشغيل يبلغ مجموعه 100 مليار دولار على مدى 5 أرباع ، وبالتالي 20 مليار دولار في الربع.

لذا هناك الكثير من الفرص هناك. كما قال جايسون ، من المقرر أن نزيل اثنين من هؤلاء في الربع الأول أو في الأشهر الأربعة الأولى من العام. لذا ما زلنا نعتقد أنه استثمار جذاب للغاية للشركة.

————————————————– ——————————

Eric J. Hagen ، Keefe ، Bruyette ، & Woods ، Inc. ، قسم الأبحاث – محلل [4]

————————————————– ——————————

فهمتك. نعم. التفاصيل الخاصة بك عندما كان نوع الاستحقاق سلم خارج مفيد. ومن ثم على الجانب المنكوب ، عندما تجلبون القروض الحالية ، ما أنواع التعديلات التي تقدمها من أجل جعلها جارية؟

————————————————– ——————————

جيسون ت. سيرانو ، صندوق الرهن العقاري في نيويورك – الرئيس والمدير [5]

————————————————– ——————————

نعم. لذا فإن القروض التي نتطلع إليها هي قروض نشأت عمومًا قبل الأزمة المالية التي كانت موجودة في الميزانيات العمومية للبنوك منذ فترة طويلة ومرت بها – قدمت بعض أنواع مختلفة من برامج التعديل المتعلقة بالحكومة برامج التعديل.

لذلك عندما ننظر إلى هذه القروض ذات القيمة المنخفضة للمقرضين ، فإن المقترض يتماشى بالتأكيد مع مصلحتنا ويستمر في تسديد الدفعات الداعمة للقرض. عادةً ما تبحث بعض التعديلات التي ننظر إليها هنا في تأجيل الدفعات المستحقة السابقة لبضعة أشهر. يمكن أن يكون ذلك في شكل رسملة للقسيمة حتى لا يضطر المقترض إلى الخروج من جيبه.

بشكل عام ، ما نراه هو أن المقترض فاته دفعة ، فاته الدفعة الثانية ولا يمكنه تعويض 3 دفعات ليصبح ساريًا. لذا فهم يبحثون عن الراحة من مجرد القدرة على تسديد دفعة واحدة وتوفير القرض الحالي. لذا ، فإن التأجيل من خلال الرسملة هو عادةً الطريق الذي سنتخذه في هذه الحالات ، وهو – يمكننا القيام بذلك بالنظر إلى القيمة الدائمة التي تدعم القرض.

————————————————– ——————————

Eric J. Hagen ، Keefe ، Bruyette ، & Woods ، Inc. ، قسم الأبحاث – محلل [6]

————————————————– ——————————

فهمتك. أعلم أن قيمة نشاط السوق تبلغ يومًا واحدًا فقط ، ولكن يجب أن أسأل لأنك على الأرجح تلقيت من تجارك نشاط الأمس في هذه المرحلة. ولكن هل كان هناك اتساع في فروق الائتمان أمس؟ وهل يمكنك أن تذكرنا نوعًا ما بما يعنيه توسيع الهوامش بالنسبة لصندوق الرهن العقاري في نيويورك؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [7]

————————————————– ——————————

نعم. انظر ، أعني ، إذا كنت – أن السوق كانت غاضبة أمس ، على أقل تقدير. أعني أننا وصلنا إلى أدنى مستوياته على الإطلاق في خزانة 10 سنوات. لديك [SP] المؤتمر مستمر الآن. هناك عدد هائل من الناس في وول ستريت وأشخاص من جانب الشراء في المؤتمر. في الواقع لم نر كمًا هائلاً من نشاط التداول. أعتقد أنه إذا كان هناك شخص ما سيقوم بعمل قضية جديدة أمس ، فمن الواضح أنهم سحبوها.

لذلك لا نعرف أين ينتشر – إلى أي مدى تغيروا حتى الآن. أحد أسباب تركيزنا على وكالة CMBS وليس وكالة RMBS هو أننا قلقون ونشعر بالقلق من أن المعدلات يمكن أن تنخفض عن أعلى على أي حال. وبالتالي ، من الواضح أن هذا هو الاتجاه الذي نتجه إليه. لذلك أنا لا أعرف حتى الآن. أعني ، انظر ، نحن في استراتيجية ائتمانية. إذا اتسعت هوامش الائتمان ، فسيؤدي ذلك حاليًا – إلى الإضرار بتقييم أوراقنا المالية في فراغ. ولكن إذا كانت الفروقات – تنخفض خزينة 10 سنوات بمقدار 30 نقطة أساس وتوسع فروق الائتمان 30 ، فنحن ثابتون.

لذلك لا نرى أنه يتدحرج في الأداء الائتماني الفعلي ، وهذا هو حقا ما نبني عليه قرارنا الاستثماري. والعلامة التجارية للسوق هي أننا حصلنا على قدر كبير من المزايا في ذلك لأن المعدلات ارتفعت وارتفعت الهوامش على مدى السنوات الثلاث الماضية بشكل عام. لذلك نحن مستعدون لذلك للتغيير ، ونعتقد أننا سنستفيد من ذلك بمرور الوقت.

————————————————– ——————————

جيسون ت. سيرانو ، صندوق الرهن العقاري في نيويورك – الرئيس والمدير [8]

————————————————– ——————————

سأضيف أيضًا أنه إلى الحد الذي يقترض فيه المقترضون – أن الأسعار لا تزال عند هذا المستوى لفترة زمنية ذات مغزى ، فإننا لا نتوقع رؤية نشاط الدفع المسبق في السوق ، ومن الواضح أن ذلك بدأ يحدث. نحن نركز بشدة على محاولة الاستفادة من الفرص التي يدعم فيها نشاط الدفع المسبق تقييمًا أعلى.

لذا ، فإن حقيقة أننا نشتري أصولًا مخفضة في جميع المجالات في مساحة الأسرة الواحدة مع المقترضين الذين يدفعون باستمرار سيخلق تراكمًا أسرع للمعدل وتقصير مدة الأصل ، وهو أمر مفيد مع أي نوع من الركود الذي قد يلوح في الأفق . وأيضًا ، في فئات أصول التوريق ، سيعمل نشاط الدفع المسبق أيضًا على تقصير مدة السندات ، مما سيساعدنا على التخلص من تلك المعاملات عاجلاً وليس آجلاً.

لذلك نحن على دراية بالبيئات ذات المعدل المنخفض وقد قمنا بشكل أساسي بوضع الأصول للعمل في مساحة يمكنها الاستفادة من ذلك بمرور الوقت.

————————————————– ——————————

المشغل أو العامل [9]

————————————————– ——————————

سؤالنا التالي يأتي من ستيفن لوز مع ريموند جيمس.

————————————————– ——————————

ستيفن ألبرت لوز ، ريمون جيمس وشركاه ، قسم الأبحاث – محلل أبحاث [10]

————————————————– ——————————

أولا ، ستيف وجيسون ، شكرا للملحق. I think that was very helpful to have during the prepared remarks, and I liked the information there. So thank you for providing that.

Steve, you’ve grown a lot year-to-date, $500 million in capital raised. Can you talk about — I know you touched on the investment pipeline. I think you mentioned some K-Series deals you expect to do in the next few months. Any update on how much of that $500 million has been deployed? Or how we should think about first half earnings given the additional $83 million of shares and the time it may take to deploy the new capital? Can you give us some color on the investment pipeline that’s closed year-to-date?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [11]

——————————————————————————–

نعم. Look, I mean, when we go out and raise capital, there’s 2 reasons why we do it. One, and most importantly, we have uses for the capital. And two, opportunistically, we want to make sure we take advantage of the marketplace. And so the second capital raise really falls into that category, where we saw a very strong week of issuance from one of our competitors, both in common and preferred.

We felt like there was significant demand for our stocks, which we did our largest raise at the tightest spread in February that we’ve ever done in the company’s history. And so we saw a building pipeline and feel confident that we can get this stuff invested over the next 3 to 4 months.

And so we always anticipate, and that’s why we talk about accretive capital, that there’s going to be a potential drag on the current quarter’s earnings. We’ve been fortunate in 2019 that the market activity and the assets that we purchased delivered tremendous earnings for the company. And so you didn’t really feel any of that drag.

Jason mentioned, in those 2 capital raises, we had $20 million of accretive capital already that will help support the book value if there is any earnings drag. So in terms of exactly how the earnings are going to fall out right now, especially with the move that happened yesterday and continues this morning possibly, it’s unclear because there is a large part of our portfolio that’s mark-to-market, that’s going to drive a lot of that swing, Stephen. But I think fundamentally, we would not be raising capital if we didn’t expect to get that stuff invested within 2 to 3 months as a general rule.

——————————————————————————–

Stephen Albert Laws, Raymond James & Associates, Inc., Research Division – Research Analyst [12]

——————————————————————————–

Great. That’s helpful. That’s helpful. And I know in the past, you’ve commented that you don’t raise capital unless you expect north of 12% ROEs on the new investments. Is that still consistent with where we should expect money to go to work off these recent raises?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [13]

——————————————————————————–

No, look, our target is 12%. That’s what we’re trying to target. And so I think as we get into a lot of these credit assets that Jason talked about is we want something that not only gives us an opportunity to earn that margin but gives us an opportunity to have capital gains, which will get us to 12%.

——————————————————————————–

Stephen Albert Laws, Raymond James & Associates, Inc., Research Division – Research Analyst [14]

——————————————————————————–

حق. Switching sides to the financing. Saw the significant benefit there, the margin at 290. I guess, first off, is that sustainable versus kind of the historical range that’s been mentioned, like 200 to 260?

And on the financing side, you’ve talked about it in the past as well about potentially taking advantage of the low forward rates to add some duration there. I know you mentioned the securitization, which would do exactly that. How big of an opportunity is that? And how much incremental financing costs are associated with that relative to the short-term financing costs?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [15]

——————————————————————————–

نعم. So we have the capability of moving to the securitization market with the current portfolio that we have. And we have been waiting and trying to time the market correctly with respect to rates in the market. Now we’re buyers of both loans and securities. We buy the securities of other issuers with same — similar assets.

And the reason why we’ve been a buyer of those assets, because we expected spread — credit spreads to continue tightening, which they have. And so, therefore, with that in mind in reviewing those portfolios, we are now seeing a near-term opportunity in a particular segment of distressed loan sector to actually conduct securitization and take advantage of those tighter spreads.

Typically, your cost savings — your costs are — given where we are today before the last rate move yesterday, we’re about the same. You can pick up a little bit more leverage in the actual securitization market than you can in repo. And we have not needed go to that point given we’re comfortable with our current leverage, lower leverage that’s producing our double-digit returns.

But to the extent that we can accrete our assets and take advantage of cheaper financing, which is available once the loans in the distressed space become more or less 12 months current, when you aggregate portfolio about $350 million to $400 million, you want to start considering taking that to the market.

So the — today, the securitization market is providing the best liquidity we’ve seen post crisis, with our securitization spreads tightening in basically to all-time tights that we’ve seen post crisis as well. So that’s going to be a first mover for us in that space, and we’ll continue going through that and evaluating the securitization market for term financing throughout the year.

——————————————————————————–

Stephen Albert Laws, Raymond James & Associates, Inc., Research Division – Research Analyst [16]

——————————————————————————–

Great. Lastly, just can you touch on competition for the first loss pieces for the K-Series? I know there’s others that look at those as well. And maybe can you talk about how yields are today on those leases versus a year ago and just the competition there?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [17]

——————————————————————————–

نعم. There’s no question there’s competition for those securities. We’ve been an active participant with Freddie Mac since day 1. I think that they appreciate investors who participate that have multifamily knowledge, not only in securities but in actual property management and the understanding how those markets work and work out knowledge, which we do have, which I think gives us some advantage in the participation.

But it’s competitive, and yields continue to come in. I mean it was unclear how they’ll react to what’s going on in the marketplace today. But I would say, in general, they’re probably in 50 basis points from a year ago.

——————————————————————————–

Operator [18]

——————————————————————————–

Our next question comes from Christopher Nolan with Ladenburg Thalmann.

——————————————————————————–

Christopher Whitbread Patrick Nolan, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – EVP of Equity Research [19]

——————————————————————————–

On the investment pipeline — and by the way, the presentation is very helpful. On the investment pipeline, nothing about agency investments. Should we look at the MSRs for replacing the agency investments over time?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [20]

——————————————————————————–

نعم. I mean I’d like to separate a little bit here. On the agency side, we use as kind of an incubator for new opportunities in this space to the extent we’re raising cash, and we have settlements, particularly in loans that take 60 days to close, 45 days to close. We could look at the — particularly the Agency CMBS space as a place to earn some return on our cash. That’s typically how we’ve been looking at that space.

Now switching over to the MSR market, we’re looking at it as both as an investment opportunity and as a hedging tool. Currently, the space provides around a 7%-ish return. And that’s an income-producing asset that also could be used for hedging purposes. So to the extent that we look at MSRs, we’d also look to take off some of our swap position as it basically provides us with that protection.

And we also are looking at it with respect to creating a program where we can select some loan pools that are available out there with some JVs that we were creating to find, we think, better risk return cash flows in the MSR space. When you’re bidding on small pools in the market, you can do that.

So we’ve looked at the MSR space for quite some time now. We have not seen compelling pricing that we’ve been interested in moving forward. Now obviously, given the rate move we’ve seen just yesterday, it obviously looks more attractive. And that’s going to basically start really increasing our focus into the space.

——————————————————————————–

Christopher Whitbread Patrick Nolan, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – EVP of Equity Research [21]

——————————————————————————–

Jason, do you think the MSRs, if you guys go into it more, is it — will it create some volatility to your earnings?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [22]

——————————————————————————–

The MSR is definitely a more volatile asset. But to the extent where — the percentages that we’re looking to invest here is going to be basically nonmaterial to the total portfolio size. Now here, it’s — we’re looking to incrementally add MSRs as a separate strategy, but by no means it will be a core strategy in the long term.

——————————————————————————–

Christopher Whitbread Patrick Nolan, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – EVP of Equity Research [23]

——————————————————————————–

Great. Final question. Funding costs for distressed mortgages, they were down quarter-over-quarter. Anything new there? Or is that simply just modeling?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [24]

——————————————————————————–

نعم. Look, a big part of it was rate — the rate move in the space, Fed rate reductions, which moved LIBOR down. To the extent we have short-term financing, that obviously moves that lower. About 25 basis points has — came from the rate reductions related to spread tightening in financings.

We’ve continuously reevaluated the financing that we have and have put new financing in place. Particularly in the last quarter, we restructured a large $1 billion facility and was able to obtain north of 35 basis points tightening of spreads in that particular facility. We’re rolling out a new facility in, hopefully, the next 60 days where we’re looking to see basically close to a 40 basis point reduction from our current facility in some performing loan assets.

So the high level there is that the banks continue to provide financing where it’s getting a little bit more competitive out there. And we’re seeing spread tightening in this market, particularly because the securitization market is that liquid where there’s less risk that a bank is going to be taking a distressed loan pool that is intended to go to the securitization market given where financing spreads are there.

So we’re seeing more competitive action in the repo markets and whole loan facilities, which has been the primary reduction that we’ve seen across our financing.

——————————————————————————–

Operator [25]

——————————————————————————–

Our next question comes from Jason Stewart with JonesTrading.

——————————————————————————–

Jason Michael Stewart, JonesTrading Institutional Services, LLC, Research Division – Senior VP & Financial Services Analyst [26]

——————————————————————————–

With regard to the credit — the mortgage credit portfolio on the single-family side and prepayments, clearly, these borrowers aren’t going into agency. I’m wondering how much the rate move relative to the liquidity in the secondary market is driving your expectation for increased prepayments. And maybe what else needs to happen for that to become a more fluent step for those borrowers to refi?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [27]

——————————————————————————–

حق. So the prepayment is more of an optionality that we’ve embedded in these loans. The expectation is that a very small number of loans will actually prepay over the life of the — on an annualized basis over the pools.

But — however, given that where the FICO score is today and continue credit rebuilding, and particularly, if the borrower had a foreclosure filing, the agencies allow borrowers to refinance after a certain period of time, typically over around 2 years of consecutive payments. And there’s other programs available today in the non-agency space where the borrower can refinance.

Given the fact that the borrowers have a 70%-ish LTV, it definitely gives them optionality to move into the space where 80% LTV is the standard and obviously in agencies, and in non-agency channels, you’re seeing it pushed up to 90% LTV.

So prepayments often comes in the form of paying off the actual debt in a home sale to recapture some of that equity. If you remember, the duration of these loans are about — the maturity of these loans — so the origination of these loans were over 10 years ago, and typically, borrowers that have been 10 years plus in their home are — the tenure of which they expect to live in that home starts decreasing. So a lot of prepayments that we do expect to see a model comes from the form of the borrower having a life event and moving into a new home with a — basically to pay off a loan, which comes in the form of, to us, as a refinance — sorry, as a prepayment.

But with lower rates and a non-agency market that has become very competitive, we’re seeing more credit availability to borrowers with distressed FICO scores, which should be more of an option for us to accrete to par faster than waiting for the borrower to pay for 12 to 24 consecutive months.

——————————————————————————–

Jason Michael Stewart, JonesTrading Institutional Services, LLC, Research Division – Senior VP & Financial Services Analyst [28]

——————————————————————————–

Okay. That’s helpful. And then one more on the MSR strategy. It didn’t sound like there would be a corresponding increase in other investments like agency. Is there any other component to that strategy as you build out the potential for the MSR book-to-bill?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [29]

——————————————————————————–

نعم. This — again, we’re not looking to pair the asset with the Agency RMBS as a paired strategy. We have lots of fixed rate duration exposure on our balance sheet. Adding MSRs will help reduce some of that duration and also give us more efficient means of hedging versus swaps, which has a basis risk mismatch.

And it’s been typically a very difficult way to hedge mortgage interest rate risk at this point. So we just see it as a better match to our credit book and fixed rate exposure with also being more accretive than swaps. So again, we look at it as a good return potential that has the secondary benefit of hedge protection.

——————————————————————————–

Operator [30]

——————————————————————————–

Our next question comes from Craig Hannah with Palm Beach Capital.

——————————————————————————–

Craig Hannah, Palm Beach Capital – Analyst [31]

——————————————————————————–

Great year last year. I noticed that second quarter earnings last year weren’t that good, and you got better and better during the year. Can you sort of talk to the environment, Q1 this year as opposed to that? Is there something dramatically different that we can look to see Q1 of this year going to be better? I’m just looking for a trend here.

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [32]

——————————————————————————–

Look, I think the problem with Q1 this year is what happened yesterday, right? And so the market — while the treasury market rate in the stock market has reacted significantly, we don’t really know the fallout into the credit markets. What are the world economies going to be doing, it’s all speculation to this point. So it’s really trying to figure out what credit spreads are going to do.

I think, fundamentally, we’re very comfortable of our exposure to all our credit assets. But we don’t know — we don’t have an opinion where spreads are going to go as of yet. And in our opinion, if spreads were to widen out because of this event, more than likely, we’d probably increase our exposure, taking it as an opportunity and not a long-term lasting issue. But we’re just now evaluating that, so it’s hard to really comment on what we think the quarter is going to look like given the significant rate move that’s happened in the last 24 hours.

——————————————————————————–

Craig Hannah, Palm Beach Capital – Analyst [33]

——————————————————————————–

نعم. I understand it’s really difficult. And I noticed that last year, you did 6 common stock raises, and it looks like you deployed them well and it helped during the year. Could we expect a similar environment this year? Or would you expect that you’d accelerate common stock issuance?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [34]

——————————————————————————–

Look, we’ve raised $500 million to date in common equity. I think, opportunistically, we’re always looking to increase the company size as long as we can deploy the capital, protect the book value and keep the dividend as consistent as possible.

So if we can meet that criteria, I think we will continue to look to raise capital, but there’s going to be a point in time where we don’t think we can do it and we’ll probably take a step back, where the market gets into a situation where we can’t go out. Like today’s market would be very difficult to raise capital in.

——————————————————————————–

Craig Hannah, Palm Beach Capital – Analyst [35]

——————————————————————————–

أكيد. So I see your book value is about $5.76. Is it fair to assume that if you can raise common stock issuance at, I think, one was $6.9 and one was $6.15 –?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [36]

——————————————————————————–

$6.13. نعم.

——————————————————————————–

Craig Hannah, Palm Beach Capital – Analyst [37]

——————————————————————————–

Yes, 13. Does that — in general, from an investor standpoint, does that always sort of lean more strongly towards issuing more common stock if you can issue it higher than the current book value?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [38]

——————————————————————————–

I just think in general, if you look at the REIT industry, the vast majority of people that are raising capital are trading at a premium to book value, and the people that are trading to a discount to book value don’t raise capital. So I mean that is the correlation there. But in terms of the exact distance that you’re above book value, I think that’s a company-by-company decision.

——————————————————————————–

Operator [39]

——————————————————————————–

Our next question comes from Matthew Howlett with Nomura.

——————————————————————————–

Matthew Philip Howlett, Nomura Securities Co. Ltd., Research Division – Research Analyst [40]

——————————————————————————–

I really appreciate the supplement. First, FHLB membership, that was put out, request for comment. You guys once had it, I think it was Indianapolis. Can you comment on — to the prospects? And will (multiple speakers)?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [41]

——————————————————————————–

نعم. I mean, I think every REIT is going to participate in the response to the FHLB in terms of membership interest. I mean, clearly, that’s a game changer for the REITs. To get stable funding from a government entity is a significant benefit for us. And I think most REITs would be willing to come under some kind of regulatory oversight to get access to that kind of funding.

So I mean, look, we’re all trying to — we were all — many of us were in and some are still able to stay in for the 5-year period. But it would be hugely beneficial, and we’re watching it very closely. There’s a lot of moving parts to this — to these issues. And so we’ll have to try to figure out how that falls out. But we are watching closely, no question.

——————————————————————————–

Matthew Philip Howlett, Nomura Securities Co. Ltd., Research Division – Research Analyst [42]

——————————————————————————–

جيد. We’ll continue to follow details on that. On the — in the Freddie K, I think Fannie did a similar — their version of the K, and you participated in the third quarter. Any sort of — how that — any sort of post mortem of how that went and whether Fannie would continue their version of their K-Series on their multifamily?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [43]

——————————————————————————–

نعم. Their version of multifamily credit risk is more — is similar to the residential program where they’re laying off strips of risk. With the Freddie Mac side, you actually — having rights down to the actual property, physical property itself. In the Fannie Mae’s case, you’re just — you’re buying a bond that’s exposed to a level of risk, but you don’t really have any touch point back to the property itself for workout potential. So it’s a really completely different transaction. So I think Fannie Mae was very successful in laying off their portion of risk. It’s just a different transaction than the Freddie K program.

——————————————————————————–

Matthew Philip Howlett, Nomura Securities Co. Ltd., Research Division – Research Analyst [44]

——————————————————————————–

Because in the K, you guys have the right to be placed as special servicer and all that.

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [45]

——————————————————————————–

That’s right. We have overseeing rights as a special servicer in the case of Fannie Mae, because the Fannie Mae program is more of an insurance program where the originator participates in a loss along with Fannie Mae, and because when Fannie Mae sold their deal, they’re really selling their part of the risk, not the originator part of the risk. So the originator still holds that risk. So they’re really the ones that are looking to the property themselves, not the person who is participating in the Fannie Mae risk.

——————————————————————————–

Matthew Philip Howlett, Nomura Securities Co. Ltd., Research Division – Research Analyst [46]

——————————————————————————–

Got it. Okay. And then my last question is sort of a bigger picture question. How do you — you’ve got a lot going on in the conference, you [spoke] tremendously on all these different businesses. You’re internalized now, fully internalized now. How do we think of 2020 in terms of priorities?

How do you prioritize the different things you’re doing? Jason, you mentioned some of these new subsectors. I know you don’t want to probably give away too much of what’s going on, but talk about how — what are you going to prioritize in 2020? And maybe I’ll just ask it that way.

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [47]

——————————————————————————–

All right. So the prioritization comes from where the market is moving, where the opportunity is. We don’t have a slated schedule of what we need to buy on a percentage basis per asset class. It’s falling out. Now we’re at 49% of the assets in single family, 30% issuer in multifamily. We can see that change over the course of the year. We’re not wedded to a particular allocation percent. It’s all based on opportunity and flows.

So from that perspective, we’re going to react to the market. And given that we’re buying loan pools and evaluating loan pools on both sides of the equation, single-family, multifamily, we have great kind of feedback loop mechanisms that provide into modeling to look for where new niche markets may pop up. And for that reason, we’re seeing opportunity in some construction lending in the South/Southeast part of the United States, which has been a component, a result of our boots on the ground, inspections and underwriting that we’ve seen that’s going on in that market.

So we’re more opportunistic in that view in that we’re looking for the best — most — the best risk-adjusted returns that we can find in the [most] سوق. But we’re also very cognizant of downside protection. So we’re not going to chase assets simply because of return. We’re looking for that — the component that actually provides downside.

And when you look at multifamily or single-family, you’re seeing — you should see a trend that’s familiar, which is the around 70-ish LTV kind of coupon that we had in both sides of the equation, which is not by chance. And we’re definitely focused on that side given where we are in the credit cycle.

So I can’t speak to any percent that we’re going to hit, but the team gets together weekly, and we talk about the opportunities between multifamily and single-family. And we look at relative value and absolute value between the sectors and between our traders.

——————————————————————————–

Matthew Philip Howlett, Nomura Securities Co. Ltd., Research Division – Research Analyst [48]

——————————————————————————–

And on that note, you have a direct, and that’s your direct lending business on the multifamily side that continues to grow. Is that — how does the outlook on that end?

——————————————————————————–

Jason T. Serrano, New York Mortgage Trust, Inc. – President & Director [49]

——————————————————————————–

نعم. So from that end, we’re providing second lien interest in these multifamily properties, typically in the $35 million range. These are 150-plus to 300-unit properties. We’re seeing lots of activity in purchases of that space, especially in the markets I already mentioned, the South/Southeast.

You have many investors that are coming from the Northeast, particularly New York market that are moving down to that market given rent control laws and just availability of opportunity. So we’re expecting to see more turnover of deals, which then presents more lending opportunities to new buyers of assets.

And so we’re expecting actually to see record kind of volume for us in that space this year, which is very helpful. We love the asset and the coupon and the downside protection we have and the controls that were built into the structure, so it’s something that we actually are prioritizing.

——————————————————————————–

Operator [50]

——————————————————————————–

(Operator Instructions) Our next question comes from the line of Derek Hewett with Bank of America.

——————————————————————————–

Derek Russell Hewett, BofA Merrill Lynch, Research Division – VP [51]

——————————————————————————–

And I also want to reiterate that the supplement was extremely helpful. Most of my questions were already addressed. But could you talk a little bit about what was driving the small 21 basis point decline in the asset yield on the single-family book, and then I think more importantly, the nearly 120 basis point growth in multifamily?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [52]

——————————————————————————–

نعم. In the single-family, because a lot of that activity is driven around cash collections, a lot of the loans are not on accrual basis. They’re on cash. And so you get some volatility in the earnings of the asset yield quarter-to-quarter just because of the timing of cash collections.

So that — that’s probably the most difficult asset class that we have going forward in terms of tracking the yield because of that, and that’s when we look at that transaction. When we look at those — that particular transaction, it’s more of a total rate of return.

And then I think on the comment about the increase in yield on the multifamily side, it’s a combination of a couple of things, just the mix of loans that we added during the quarter of mezz versus lower-yielding assets as well as we had one Freddie K security that was coming to maturity. And when we typically book the accounting yield on our securities, we account for a potential loss in the deal.

And as we get closer to the maturity, we have better clarity of what that loss is going to look like, if at all. And then we will change the accounting yield. So you’ll get a benefit if the property is performing better. So some of that is related to that particular case. But in general, the yield went up because we added more assets relative to the rest of the asset class and higher-yielding assets at the margin.

——————————————————————————–

Operator [53]

——————————————————————————–

I’m showing no further questions in queue at this time. I’d like to turn the call back to Steve for closing remarks.

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [54]

——————————————————————————–

Thanks, operator. Two things I’d like to say. One, clearly, everybody likes the supplemental information pack we put together. We have a dedicated Investor Relations person, Mari Nitta, whose information is on the press release that was last night put out. She was instrumental in putting that together.

So any questions about that or about the company, please direct them towards Mari. And our 10-K will be filed on or about February 28 this week and available on our website thereafter. Thanks, everyone, for the participation. We look forward to talking about our first quarter earnings in a couple of months. Thanks, operator.

——————————————————————————–

Operator [55]

——————————————————————————–

Ladies and gentlemen, this concludes today’s conference call. Thank you for participating. You may now disconnect.