نسخة معدلة من المكالمة الجماعية أو العرض التقديمي لأرباح NYMT 22-Feb-19 2:00 pm GMT

في يناير 2019 ، عينت الشركة جايسون سيرانو رئيسًا لنا. جيسون لديه خبرة واسعة في جميع جوانب الاستثمار السكني وقيادته وقدرته ورؤيته هي إضافات مرحب بها لشركتنا.

للسنة ، وسعت الشركة محفظتها الاستثمارية بنسبة 33٪ لتصل إلى 3.5 مليار دولار وقاعدة رأسمالها بنسبة 21٪ لتصل إلى 1.2 مليار دولار ، نشأت أو حصلت على أكثر من 1.3 مليون دولار (كذا) [$1.3 billion] في الأصول التي تركز على الائتمان في الغالب ، بما في ذلك 360 مليون دولار في الائتمان متعدد الأسر و 885 مليون دولار في الائتمان السكني ، وهو رقم قياسي واحد للشركة.

بالنسبة للربع الرابع المنتهي في 31 ديسمبر 2018 ، كسبت الشركة صافي دخل يُعزى إلى المساهمين العاديين بمبلغ 3.7 مليون دولار أو 0.02 دولار لكل سهم مشترك ودخل شامل للمساهمين العاديين يبلغ 16.9 مليون دولار أو 0.11 دولار لكل سهم عادي. كان لدينا صافي دخل فوائد قدره 21.9 مليون دولار وهامش صافي فائدة المحفظة 230 نقطة أساس.

بلغ صافي الهامش متعدد الأسر للربع 585 نقطة أساس ، بينما كان هامش الائتمان السكني 35 نقطة أساس. يُعزى انخفاض الهامش في الائتمان السكني إلى حد كبير إلى النمو الكبير في الربع الرابع حيث استقرت معظم القروض في أواخر ديسمبر ولم تحصل الشركة على الفائدة الكاملة من الملكية من خلال تحصيل الفوائد.

بالإضافة إلى ذلك ، قمنا بزيادة خط الاقتراض بشكل كبير خلال الربع ، بما في ذلك إضافة مقرض جديد ، والذي يتطلب رسومًا ونفقات قبل تمويل القرض والتي يتم تضمينها في حساب فوائدنا دون دخل الفوائد المقابل. نتوقع انتعاشا في الهامش الصافي للدولار للربع الأول من عام 2019 حيث نحصل على فائدة الربع الكامل للأصول التي تم شراؤها في أواخر الربع الرابع.

أعلنا عن توزيعات أرباح للربع الرابع بقيمة 0.20 دولار أمريكي لكل سهم عادي تم دفعه في 25 يناير 2019. وقد حصلنا على أصول يبلغ مجموعها 944 مليون دولار أمريكي بما في ذلك القروض السكنية المتعثرة التي يبلغ مجموعها 483 مليون دولار أمريكي ، وقروض الرهن العقاري السكنية الأخرى التي يبلغ مجموعها 88 مليون دولار أمريكي ، والأوراق المالية غير RMBS للوكالات التي يبلغ مجموعها 120 مليون دولار أمريكي وأخيرًا أصول ائتمانية متعددة العائلات يبلغ مجموعها 255 مليون دولار.

بالنسبة للأشهر الـ 12 المنتهية في 31 ديسمبر 2018 ، حصلت الشركة على صافي دخل فائدة يُعزى إلى المساهمين العاديين بقيمة 79.2 مليون دولار أو 0.62 دولارًا للسهم ودخلًا شاملاً لحملة الأسهم العادية يبلغ 51.5 مليون دولار أو 0.40 دولارًا لكل سهم عادي. لقد حققنا صافي دخل فوائد قدره 78.7 مليون دولار ، بزيادة قدرها 36٪ عن العام السابق. كان لدينا هامش صافي محفظة يبلغ 253 نقطة أساس ، بانخفاض 20 نقطة أساس عن العام السابق. بينما نقوم بزيادة محفظة الائتمان السكنية الخاصة بنا ، يجب أن تتوقع أن ينخفض ​​صافي الهامش في نقاط الأساس ولكن الزيادة في هامش صافي الدولار.

أعلنا أن إجمالي الأرباح لعام 2018 يبلغ 0.80 دولار أمريكي لكل سهم عادي. أصدرنا ما مجموعه 28.75 مليون سهم من خلال طرحين عامين بمتوسط ​​سعر طرح قدره 6.14 دولارات. كما أصدرنا 14.6 مليون سهم من الأسهم العادية في إطار برنامج طرح الأسهم في السوق بمتوسط ​​سعر 6.19 دولار ، مما نتج عنه إجمالي عائدات صافية للشركة 260 مليون دولار.

استحوذنا على أصول ائتمانية للسنة بلغ إجماليها 1.2 مليار دولار أمريكي بما في ذلك قروض الرهن العقاري السكنية المتعثرة البالغة 500 مليون دولار تقريبًا ، وقروض الرهن العقاري السكنية الأخرى التي تبلغ 192 مليون دولار أمريكي ، و RMBS غير وكالة مجموعها 196 مليون دولار أمريكي والأوراق المالية CMBS بمبلغ 249 مليون دولار أمريكي واستثمارات الأسهم المفضلة المباشرة في مالكي العائلات المتعددة خصائص 113 مليون دولار.

تم إجراء جميع أنشطة الشراء في الربع الرابع التي تحدثت عنها سابقًا من قبل فريق الائتمان السكني الجديد لدينا ، والذي يظهر بالفعل فوائد للشركة من الاستيعاب.

أنهت الشركة العام بمبلغ 3.5 مليون دولار في أصول المحفظة ، بزيادة قدرها 33٪ عن العام السابق. لقد حصلنا على 52.5٪ من حقوقنا في عائلة متعددة والباقي في أصول الائتمان السكنية وغيرها من الأصول السكنية. تواصل الشركة إدارتها من خلال دين متحفظ للغاية 2.0x لرافعة الأسهم. على المدى الطويل ، يجب أن تتوقع أن تزيد نسبة الدين ، وتقترب من 2.5x إلى 3.0x حيث نضيف استثمارات هامش أقل بنسب رافعة مالية أعلى.

زادت الشركة من تعرضها الإجمالي للأصول الائتمانية بنحو مليار دولار خلال العام ، معظمها تم في الربع الرابع. تأثرت أرباح الشركة في الربع الرابع سلبًا من زيادة الفروقات عبر العديد من فئات الأصول ، بما في ذلك محفظة وكالتنا RMBS ، بالإضافة إلى إصدارنا الجديد ، RMBS غير وكالة و CMBS للأوراق المالية. في رأينا ، كان جزء كبير من هذا التوسع في الانتشار مرتبطًا بشكل مباشر بعدم السيولة في مشتري الإصدارات الجديدة في نهاية العام ، والذي يبدو أنه قد انعكس تمامًا بدءًا من هذا العام.

بالنظر إلى بيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي الأخيرة وتغييرها في توقعات أسعار الفائدة ، يجب أن يكون أفق الاستثمار التطلعي أكثر ملاءمة للشركة. ومع ذلك ، اتخذت وجهات نظر الاحتياطي الفيدرالي بشأن الاقتصاد تغييرًا كبيرًا في الاتجاه في فترة قصيرة جدًا. لذلك سنبقى مجتهدين كما هو الحال دائمًا عند المضي قدمًا في استراتيجيتنا الاستثمارية.

مرة أخرى ، سأستعرض بعض التفاصيل الإضافية في الربع الرابع. كان لدينا دخل صافٍ بلغ 3.7 مليون دولار أمريكي بلغ 0.02 دولار أمريكي للسهم الواحد مقابل 28 مليون دولار أمريكي أو 0.21 دولار أمريكي للسهم الواحد في الربع السابق. كان لدينا هامش فائدة صافٍ قدره 21.1 مليون دولار ، بزيادة قدرها 2.3 مليون دولار أو 12٪ عن الربع السابق المنتهي في 30 سبتمبر 2018.

كان دخلنا الآخر للربع الرابع 1.2 مليون دولار ، بانخفاض 23.1 مليون دولار عن الربع السابق. كانت فئة الدخل الأخرى لدينا عاملاً مساهماً هاماً في صافي دخلنا بشكل عام. ومع ذلك ، تأثر هذا الربع بشكل كبير بتقلب فروقات الأسعار التي تكبدتها في أواخر الربع الرابع حيث حققنا خسارة قدرها 15.5 مليون دولار تتعلق في المقام الأول بتحوطات أسعار الفائدة لدينا ، والتي لم تقابلها مكاسب في محفظتنا الاستثمارية.

كان لدينا مساهمات دخل ضئيلة من نشاط مبيعات القروض لدينا ، كعملية نقل أعمال القروض السكنية المتعثرة من مديرنا الخارجي إلى الشركة ، ونتوقع نشاط المبيعات لعام 2019.

بلغت المصروفات العامة والإدارية للربع 9.6 مليون دولار مقابل 7 ملايين دولار في الربع السابق ، بزيادة 2.6 مليون دولار. وتعزى الزيادة في المقام الأول إلى إلغاء 2.1 مليون دولار من رسوم الحوافز المدفوعة مسبقًا المتعلقة بعدم تجديد اتفاقية الإدارة الخارجية. بلغت نفقاتنا التشغيلية 4.5 مليون دولار للربع الحالي ، بزيادة 1.6 مليون دولار عن الربع السابق. يعزى السبب الأساسي إلى النمو في مشتريات الائتمان السكني ، والتي كانت مرتبطة بـ 689 مليون دولار من مشتريات القروض التي حدثت في الربع الرابع.

أنا متحمس جدًا بشأن العام المقبل. لم نكن أقوى من قبل في قدراتنا الاستثمارية. تمتلك الشركة 38 مهنيًا قويًا ، تركز على فرص الاستثمار السكنية متعددة العائلات. لدينا ما يقرب من 900 مليون دولار من الاستثمارات الجديدة في الربع الرابع ، تم تمويل معظمها في ديسمبر وستبدأ في المساهمة في الأرباح بطريقة مجدية في الربع الأول من عام 2019.

لقد جمعنا ما يقرب من 84 مليون دولار من الأسهم المشتركة في يناير 2019 ، وبذلك وصل رأس مال الشركة العام في سوق الأسهم إلى أكثر من مليار دولار. نحن نعتقد أن الشركة في وضع جيد للاستفادة من نجاحها الأخير وتوسيع محفظتها الاستثمارية التي تركز على الائتمان. سنواصل التركيز على الحفاظ على القيمة الدفترية مع تقديم أرباح طويلة ومستقرة لمساهمينا.

سيتم تقديم 10-K الخاص بنا في أو حوالي الخميس 28 فبراير ، مع SEC وستكون متاحة على موقعنا الإلكتروني بعد ذلك. عامل الهاتف ، يرجى فتح الدعوة للأسئلة.

================================================== ==============================

أسئلة وأجوبة

————————————————– ——————————

المشغل أو العامل [1]

————————————————– ——————————

(تعليمات المشغل) سؤالنا الأول يأتي من دوج هارتر مع كريدي سويس.

————————————————– ——————————

دوجلاس مايكل هارتر ، Crédit Suisse AG ، قسم الأبحاث – مدير [2]

————————————————– ——————————

هل يمكنك الحديث عن وتيرة نشر زيادة رأس مال يناير؟ نوع ما بدا جذابًا ، عندما من المحتمل أن تضاف تلك الأصول وتبدأ في المساهمة في توزيع الدخل.

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [3]

————————————————– ——————————

شكرا على السؤال. في الواقع ، عندما تفكر في خط أنابيبنا للربع الرابع بقيمة 900 مليون دولار ، كنا – قمنا بجمع رأس المال في أوائل نوفمبر. قمنا بنشر كل تلك العاصمة بالكامل. ربما تم استثمارنا بشكل زائد حيث وصلنا إلى نهاية العام. توقعنا أن نحظى بفرصة لجمع المزيد من رأس المال في يناير ونحصل على الأصول ونتطلع إلى يناير لاستثمار تلك الأشياء في أقرب وقت ممكن.

لذا أود أن أقول إن غالبية تلك الأصول كانت – تم نشر غالبية زيادة رأس المال بالكامل في الأصول الائتمانية. حاولنا الاستفادة من بعض توسيع الفارق وكما ذكرت ، كما نجلس هنا اليوم ، فإن معظم توسيع الفارق في الإصدار الجديد CMBS والقضية الجديدة غير RMBS غير وكالة عادت إلى المستويات التي كانت أشبه نوفمبر من ديسمبر. لذا حاولنا الاستفادة منه بأفضل ما يمكن.

————————————————– ——————————

دوجلاس مايكل هارتر ، Crédit Suisse AG ، قسم الأبحاث – مدير [4]

————————————————– ——————————

عظيم. ثم أعتقد أنه إذا كان بإمكانك التحدث – لقد ذكرت نوعًا من المقايضة حيث تتغير محفظة المحفظة بين نوع السبريد والرافعة المالية. أعتقد أنه إذا كان يمكنك نوعًا ما من الحديث من خلال حجم تلك التغييرات وكيف تبدو العائد على حقوق المساهمين نوعًا ما قبل ونشر تلك التغييرات.

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [5]

————————————————– ——————————

صحيح. انظر ، أعتقد أننا عندما ننظر إلى – والغرض من وجود محفظة متنوعة هو الاستفادة من أفضل الفرص في أي وقت. وهكذا عندما ننظر إلى كلٍّ من الأحياء السكنية والعائلات المتعددة ، لدينا هدف ROE في الاعتبار.

لذا بغض النظر عن الاستثمار الذي نقوم به ، لا نرى تأثيرًا سلبيًا على شيء نقوم به. ما كنت أذكره هو إذا نظرت إلى انتشارنا في عائلة متعددة والتي تبلغ حوالي 585 نقطة أساس. لكن الرافعة المالية على تلك المحفظة ستكون أقل بكثير من المحفظة السكنية الخاصة بنا حيث من المحتمل أن يكون متوسط ​​السبريد أقرب إلى ، عندما تتحدث عن القروض ، فإن صافي السبريد أقرب إلى 120 نقطة أساس إلى 150 نقطة أساس.

لذا إذا أردنا – على سبيل المثال ، إذا كنا نحاول تحقيق صافي عائد استثمار بنسبة 12٪ ، فيمكننا الاستفادة من بعض العناصر متعددة العائلات لدينا بأقل من نصف دورة. سنطلب رافعة مالية تبلغ 8 أضعاف على المحفظة السكنية لتحقيق نفس النوع من العائد.

لذا ، في حين أن العائد على حقوق المساهمين الإجمالي لم يتغير ، فإن صافي الهامش من حيث نقاط الأساس سينخفض ​​، وهامش صافي الدولار الذي سيتم إنشاؤه. لأنه مع دخولنا في المزيد من الاستثمار في الائتمان السكني ، خاصة الائتمان السكني المنشأ حديثًا ، فأنت تشتري أصولًا أعلى من PAR ، والتي لديها فرصة أقل لمكاسب رأس المال ومعظم العائد يأتي من استرداد الهامش هذا.

وذلك سيغير ديناميكيات الشركة. أتوقع عندما ننتقل إلى عام 1919 ، يتم دفع نسبة متزايدة من أرباحنا من هذا الهامش مع مرور العام.

————————————————– ——————————

المشغل أو العامل [6]

————————————————– ——————————

سؤالنا التالي يأتي من كريستوفر نولان مع Ladenburg Thalmann.

————————————————– ——————————

كريستوفر ويتبريد باتريك نولان ، Ladenburg Thalmann & Co. Inc. ، قسم الأبحاث – نائب الرئيس التنفيذي لأبحاث الأسهم [7]

————————————————– ——————————

كمتابعة لسؤال دوغ ، هل التركيز على السكن الذي ذكرته في الغالب على وكالة RMBS أو أي شيء آخر؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [8]

————————————————– ——————————

لا ، إنها في الغالب تتعلق بضمان الائتمان. لذا في الربع الرابع ، أضفنا أكثر من 600 مليون دولار من الائتمان السكني المتعثر. هذه قروض – نركز على عالم RPL ، وهي قروض تسدد المدفوعات. إنها ليست أوراق MPL. لذلك نحن نشتري تلك القروض بخصم على PAR مع توقع تحسين وضعهم الائتماني ، مما سيؤدي إلى زيادة في القيمة.

طوال الفترة ، سيكون هذا النوع من الأصول أقل من الدخول في الأوراق المالية من نوع القروض الائتمانية الناشئة حديثًا. يتم الحصول على هذه الأصول لتراكمها وتوريقها في نهاية المطاف حيث نحتفظ بالجزء السفلي من حزمة الائتمان ونبيع الجزء العلوي من حزمة الائتمان ، ونتطلع إلى تحقيق عائد عائد استثمار منخفض مكون من رقمين ، من 12٪ إلى 13٪.

————————————————– ——————————

كريستوفر ويتبريد باتريك نولان ، Ladenburg Thalmann & Co. Inc. ، قسم الأبحاث – نائب الرئيس التنفيذي لأبحاث الأسهم [9]

————————————————– ——————————

حسنا. إذاً هؤلاء يؤدون قروضًا سكنية وتصبح نوعًا ما أكثر ، أكثر قليلاً من REIT تجاري؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [10]

————————————————– ——————————

نعم – انظر ، سنركز – على العائلات المتعددة ، التي ننظر إليها – نحن نستثمر في الإقراض المباشر في العقارات متعددة العائلات أو الأوراق المالية المتعلقة بالتأمينات متعددة العائلات. وعلى الجانب السكني ، نحن إما نشارك في الجانب الائتماني للأعمال إما من خلال القروض السكنية المتعثرة ، والتي كنا نشيط معها تاريخياً. ولكننا قمنا أيضًا بزيادة جهودنا نحو المشاركة في بعض المنتجات الناشئة حديثًا. ويمكن أن يتخذ هذا العديد من الأشكال.

أعني حاليًا ، لقد اشترينا بعض الرسوم البالغة من العمر عامين والقروض التي تم إنشاؤها بعد عام 2008 تحت ستار المزيد من معايير إدارة الجودة غير المضمونة. تلك هي القروض التي ننظر إليها. وإذا سمح السبريد ، سنستمر في الاستثمار في هذا السوق.

————————————————– ——————————

كريستوفر ويتبريد باتريك نولان ، Ladenburg Thalmann & Co. Inc. ، قسم الأبحاث – نائب الرئيس التنفيذي لأبحاث الأسهم [11]

————————————————– ——————————

حسنا. وهل سيتم تأمين معظم هذه الأسلحة ثم بيعها؟ أو هل تحتفظ بها؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [12]

————————————————– ——————————

سوف نؤمن. أعني في النهاية ، سنقوم بالتوريق. سوف نراكم ما يصل إلى 300 مليون دولار إلى 500 مليون دولار ، ونقوم بالتوريق ، وعلى الأرجح ، ستقوم ببيع أعلى 88 ٪ إلى 90 ٪ من الأوراق المالية ، والحفاظ على القاع 10 ٪ إلى 12 ٪.

————————————————– ——————————

كريستوفر ويتبريد باتريك نولان ، Ladenburg Thalmann & Co. Inc. ، قسم الأبحاث – نائب الرئيس التنفيذي لأبحاث الأسهم [13]

————————————————– ——————————

السؤال الأخير ، ما هو مصدر هذه الصفقات؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [14]

————————————————– ——————————

انظر – بالفعل بين العلاقات التي كانت لدى New York Mortgage Trust والفريق الذي أضفناه إلى الشركة على مدى الأشهر الثمانية الماضية ، لدينا علاقات واسعة بين المنشئين والبنوك الصغيرة التي نستخدمها لتراكم الأصول ، إما شراء قروض مغلقة في محفظة كمحفظة إجمالية أو شراء قروض على أساس التدفق مع المنشئين التي وضعناها لإرشادات يتم بموجبها الالتزام بإرشادات محددة للغاية وضعناها.

————————————————– ——————————

المشغل أو العامل [15]

————————————————– ——————————

سؤالنا التالي يأتي من ستيفن لوز مع ريموند جيمس.

————————————————– ——————————

ستيفن ألبرت لوز ، ريمون جيمس وشركاه ، قسم الأبحاث – محلل أبحاث [16]

————————————————– ——————————

متابعة لسؤال كريستوفر ، هل يمكنك التحدث عن سوق التوريق ، وما هو نوع التنفيذ الذي تعتقد أنه يمكنك تنفيذه وكيف أثر التقلب أو التفكك في أواخر الربع الرابع على ذلك؟ وبعد ذلك أيضًا بشكل عام من ناحية التمويل مع مرافق المستودع أو خط تمويل آخر ، هل تعتقد أن هناك أي فرصة لخفض الأسعار على ذلك أو تعتقد أن لديك بالفعل أدنى معدل تمويل ستكون قادرة على الحصول على هذا النوع من الأصول؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [17]

————————————————– ——————————

انظروا ، – أسئلة متعددة هناك. سأتحدث عن الأول حول التوريق. من الواضح أنه في الربع الرابع ، كان هناك بعض التفكك في أواخر الربع الرابع ، على ما أعتقد. أود أن أقول أن سوق CLO / الشركات بدأ يتسرب على نطاق أوسع في أكتوبر ونوفمبر. لا أعتقد حقًا أن أسواقنا ، وأنا أعتبر أن أسواقنا هي CMBS وعالم توريق RMBS غير التابع للوكالة ، لم تبدأ بالفعل في التسرب بشكل أوسع حتى ديسمبر. ومرة أخرى ، أعتقد أن ذلك كان ندرة في المشاركة ، ولا يقتصر على أي نوع من أداء الأصول الأساسية.

لقد كنا وما زلنا مستعدين للمشاركة في أعمال التدفق غير المتعلقة بإدارة الجودة طوال عام 2018 حقًا. بالنسبة لمعظم عام 2018 ، في الصيف والربع الثالث ، شعرنا بأن فروقات الأسعار أصبحت ضيقة جدًا مقارنة ببدائل الأصول الأخرى ، ونحن ‘ لا إعادة العدوانية في شراء أو تراكم القروض.

مع تقدم الربع الرابع ، شعرنا وكأننا في نهاية الربع الرابع ، والأهم من ذلك في أواخر نوفمبر وديسمبر ، بدأت الفروق في الاتساع إلى النقطة التي شعرنا فيها أنه من المنطقي أن نبدأ الآن في دخول السوق. وكنا أكثر نشاطًا في هذه الأنواع من الأسواق اليوم.

من حيث صلتها بالحصول على تمويل لفئات الأصول المحددة هذه ، لا شك ، في عام 2018 ، تم توفير قدر أكبر بكثير من التمويل في السوق ، مما سمح لنا بتحسين التسعير ليس فقط على خطوطنا الحالية التي ستستفيد من دخول عام 2019 ، ولكن أيضًا السطر الذي أضفناه في وقت متأخر من الربع الرابع من عام 2018 سيكون له تحسن كبير في التسعير على عدد لا يحصى من فئات الأصول التي نمولها حاليًا.

لذا نحصل على معدلات إعادة شراء أفضل فيما يتعلق بالقروض. نحن نحصل على معدلات إعادة شراء أفضل فيما يتعلق بالأوراق المالية ونحصل على شروط أطول لأنها تتعلق بالأوراق المالية في العديد من فئات الأصول الجديدة التي لم نحصل عليها تاريخياً.

————————————————– ——————————

ستيفن ألبرت لوز ، ريمون جيمس وشركاه ، قسم الأبحاث – محلل أبحاث [18]

————————————————– ——————————

وبالنظر إلى جانب النفقات ، فقط للتأكد من أنني كتبت هذا بشكل صحيح ، هل قلت 2.6 مليون دولار من النفقات في الربع الرابع تتعلق ، على ما أعتقد ، بعدم تجديد اتفاقية الإدارة؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [19]

————————————————– ——————————

2.1 مليون دولار. كانت زيادة 2.6 مليون دولار. كان 2.1 مليون دولار مرتبط بذلك. أما الـ 500 ألف دولار الأخرى فقد كانت مرتبطة في المقام الأول بزيادة الرواتب بينما نواصل إضافة موظفين. ولذا أعتقد أنه إذا نظرت تاريخيًا إلى رسوم إدارة الشركة بالإضافة إلى التعويض ، أعتقد أننا عندما ندخل عام 2019 ، سيبدو خط التعويض أشبه بمزيج من هذين الخطين.

لذلك أتوقع مع إضافة الرئيس الجديد في يناير ، أن خط التعويضات سوف يزداد ويمضي قدما في هذا العام ، في مكان ما بين 4.5 مليون دولار و 4.85 مليون دولار كما نقف هنا اليوم.

————————————————– ——————————

ستيفن ألبرت لوز ، ريمون جيمس وشركاه ، قسم الأبحاث – محلل أبحاث [20]

————————————————– ——————————

كان هذا في الواقع سؤالي التالي ولكن مجرد إضافة إلى ذلك. من مستوى عدد الموظفين ، هل لا يزال لديك عدد كبير من الموظفين ترغب في إضافته؟ هل تشعر أنك قريب جدًا من طاقم العمل بالكامل؟ أين ترى هذا؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [21]

————————————————– ——————————

نحن في 38 محترفًا. إذا كنت تفكر في استيعاب القرض السكني المتعثر ، فقد جلبنا خدمتين جديدتين سنقوم بالإشراف عليهم داخليًا. أتوقع أن نضيف – أعني أننا أكملنا بالتأكيد من حيث كبار السن. نظرًا لأنه يزيد من عدد الموظفين الإضافيين لدعم كبار السن ، فمن المحتمل أن يكون هناك 2 إلى 5 أشخاص آخرين سنضيفهم.

مع الأعمال التجارية الموجودة لدينا ، مثلما هو الحال ومحاولة زيادة بعض الأعمال التجارية والأسر المتعددة ، سنضيف على الأرجح اثنين من الموظفين هناك ، ولكن مرة أخرى ، سيكونون أكثر صغارًا في الطبيعة وليس كبارًا في الطبيعة.

————————————————– ——————————

المشغل أو العامل [22]

————————————————– ——————————

وسؤالنا التالي يأتي من Eric Hagen مع KBW.

————————————————– ——————————

Eric J. Hagen ، Keefe ، Bruyette ، & Woods ، Inc. ، قسم الأبحاث – محلل [23]

————————————————– ——————————

تسهيلات الريبو الجديدة ، 750 مليون دولار ، هل يمكنك أن تعطينا فقط شروط هذا التمويل؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [24]

————————————————– ——————————

عادة ، لن نتحدث عن تلك المحددة من حيث تكاليف الدولار الفعلية ، إريك. لكن ما سأقوله هو أن الخط يسمح لنا بتقديم كل نوع من أنواع القروض السكنية التي نقترضها ، والتي سوف نستثمر فيها. لذلك يمنحنا قدراً هائلاً من المرونة لتجميع القروض والقدرة على تمويلها بكفاءة عالية و سريع جدا.

سأقول أن تكلفة هذا الخط أقل بكثير من الخط الذي كنا نستخدمه في عام 2018. وهذا ليس عاملاً لديهم فقط – إنه في الحقيقة أكثر من عامل ما انتقل إليه السوق. كنا نحصل على أسعار محسنة طوال عام 2018 مع مقرضنا السابق ، ولكن أعتقد أن العديد من الوافدين الجدد إلى السوق أجبر الجزء الأخير من عام 2018 على زيادة المنافسة ، مما أفاد أشخاصًا مثلنا من حيث الحصول على أسعار أكثر فائدة ، والتي لم تقتصر فقط يتضمن تكلفة تمويل أقل ، ولكن معدلات متقدمة محسنة أيضًا ، مما سيساعد عوائدنا على الاستثمار.

————————————————– ——————————

Eric J. Hagen ، Keefe ، Bruyette ، & Woods ، Inc. ، قسم الأبحاث – محلل [25]

————————————————– ——————————

فهمتك. وكم هو الخط المعلقة؟ متى يتدحرج أو ينضج؟

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [26]

————————————————– ——————————

إنها سنة واحدة. إنه خط لمدة عام واحد يتم تجديده سنويًا. تكلفة – هناك تكلفة للقيام بخط لمدة عامين ونحن فقط ، بالنظر إلى مقدار التوفر المتاح في السوق ، لم نعتقد في هذه المرحلة أنه يستحق الدفع مقابله.

————————————————– ——————————

Eric J. Hagen ، Keefe ، Bruyette ، & Woods ، Inc. ، قسم الأبحاث – محلل [27]

————————————————– ——————————

هل يمكنك أن تعطينا فكرة عن أصولك غير المربوطة؟ ما هو الرقم الذي يجب أن نفكر فيه بشكل عام؟ لا يجب أن تكون محددة.

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [28]

————————————————– ——————————

لقد كشفنا عنها في مواجهة الميزانية العمومية. انتظر ثانية واحدة. نوضح أن أصولنا غير المربوطة هي – حوالي 300 مليون دولار من الأوراق المالية ولدينا أكثر من 100 دولار بالإضافة إلى ملايين من القروض على الأقل التي ليست على الخط. لدينا توريق قد حصل على قدر كبير من الضمانات المرتبطة به ويرجع ذلك على الأرجح – سنضطر إلى التفكير في استدعاء هذه الصفقة في أوائل عام 2019. لذا فإن ذلك سيطلق بعض الضمانات [to] المالية. لذا لدينا بعض التمويل المتاح.

————————————————– ——————————

Eric J. Hagen ، Keefe ، Bruyette ، & Woods ، Inc. ، قسم الأبحاث – محلل [29]

————————————————– ——————————

عظيم. ومن ثم على الجانب CMBS ، هل يمكن أن تعطينا فقط معدل التخلف عن السداد التراكمي الذي يجب أن نفكر فيه فيما يتعلق بتلك القروض بمرور الوقت؟ تلك الموجودة حاليًا في المحفظة ، أي.

————————————————– ——————————

Steven R. Mumma، New York Mortgage Trust، Inc. – رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي [30]

————————————————– ——————————

نعم ، أعني ، انظر ، الطريقة التي ندير بها المحفظة ، إذا كنت تتحدث عن قطع الخسارة الأولى من صفقة فريدي ك التي لدينا 14 مليار دولار من التعرض. وأعتقد أن لدينا 3 تحت المراقبة الآن على مدى 7 أو 6 سنوات الماضية التي استثمرناها في هذا المنتج. أعتقد أننا عانينا من خسائر فادحة أقل من مائتي ألف دولار. لذلك نحن لا ندير معدل افتراضي على المحفظة. ننفذ سيناريوهات الخسارة على أصول محددة وتلك هي الأصول التي نشاركها بنشاط في العمل إذا كانت هناك حاجة إلى التمرين.

فيما يتعلق بالإقراض المباشر لدينا والمفضل لدينا ، مرة أخرى ، نحن لا نستخدم سيناريو المعدل الافتراضي. نحن حقا لم نفقد أموال كبيرة على أي من أصولنا. لقد مررنا بتمرينين بدون خسارة. ونقوم بذلك حقًا – تركز ممارسة الإقراض بالكامل على تقليل تلك الخسائر. أعني ، انظر ، إذا كنت – تدير 100 CPY على عائلة متعددة من حيث صلتها ب IOs في توريق معين ، أعتقد أن ذلك – أي نوع من الرقم الافتراضي الذي ستضعه في برنامج Freddie K أو Fannie Mae program today would probably overstate losses historically.

So we really — just to fall back to actual experience, and that’s why we have a team of 7 people looking at all the assets and all the deals that we’re involved with as well as all the direct lending. And we are very involved with any property that starts to underperform.

——————————————————————————–

Operator [31]

——————————————————————————–

And our next question comes from David Walrod with JonesTrading.

——————————————————————————–

David Matthew Walrod, JonesTrading Institutional Services, LLC – MD & Head of Financial Services Research for New York Office [32]

——————————————————————————–

Just to kind of piggyback on that, in regards to — your loan loss provision was about $2.5 million this quarter. Is there anything there to flesh out?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [33]

——————————————————————————–

You mean from the expense side?

——————————————————————————–

David Matthew Walrod, JonesTrading Institutional Services, LLC – MD & Head of Financial Services Research for New York Office [34]

——————————————————————————–

Yes.

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [35]

——————————————————————————–

That number is part of our distressed credit accounting methodology where you go in and when you have turnover in a portfolio, it generates — it assigns the change in cash flows and it assigns the change in cash flows into 3 categories — interest income, gain on sale — gain and loss on sale, and loan loss reserve. That’s not really specifically related to anything other than that accounting adjustment.

In June of 2017, we made the election to transition from a distressed credit accounting methodology to fair value. So as that portfolio winds down, which is the portfolio that’s primarily managed by our external manager, at the end of the year, there’s about $300 million in loans in there. So all the loans that we purchased will be under fair value.

I would anticipate that number getting lower as we exit those legacy-deferred credit. We did not take any actual reserves for any of the portfolios, both multifamily or residential, during the quarter.

——————————————————————————–

David Matthew Walrod, JonesTrading Institutional Services, LLC – MD & Head of Financial Services Research for New York Office [36]

——————————————————————————–

Okay. Great. And then can you talk about what you’re seeing in the agency market and if you’re looking to deploy any capital there?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [37]

——————————————————————————–

The agency trade for us, I mean while you look at the numbers from an outright return on equity, it looks very favorable. If you do a combination of cash and TBAs, the model would tell you that it would generate a low double digit between 12% and 14%. What the problem with the model doesn’t tell you is the volatility that ROE is difficult to manage.

And I think you can sort of appreciate that when you look at the volatility of book values in the fourth quarter. I would say the majority of that volatility is centered around the agency strategy. And so while it delivers a stable net margin, it does not deliver a stable book value, which we focus on a lot is preservation of book value.

So as long as we can continue to generate ROEs with our credit portfolio, we like where we sit today in the credit risk profile. Look, if the curve steepens and we feel like the interest rate market is going to be more directional, we may change that viewpoint and add more agency securities. But as we sit here today, the intention is to continue to focus on credit assets.

——————————————————————————–

Operator [38]

——————————————————————————–

And our next question comes from Mark DeVries with Barclays.

——————————————————————————–

Mark C. DeVries, Barclays Bank PLC, Research Division – Director & Senior Research Analyst [39]

——————————————————————————–

I had a follow-up on your response to the last question. How would you expect your credit assets to perform relative to agencies in a recession?

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [40]

——————————————————————————–

That’s always the million-dollar question, right. I think you’ve got to define what the recession scenario is. I mean if it’s 2008, clearly, you’re going to have some pricing pressure on spreads. If you look at the actual performance of the portfolio of Freddie Mac and Fannie Mae in 2008, it was outstanding. But again, when we go into these investments, we’re not really running a default rate. We’re underwriting every single asset and every single deal that we get involved with. And so we’re looking at exposure to deals. There’s no question there will be markets that come under pressure. We look at where our risk point is. And so the first loss, Freddie K, our attachment is somewhere around 68% to 69

Would we suffer in a 2008 crisis? Yes, I think we would suffer from price widening for sure. Outright losses I think would be — I think there would possibly be some. I don’t think they would be significant but I think when we got into this credit strategy, it was always with the intention of not trying to buy the market and guess on default rates. It was more of a specific asset review, which we think gives us better clarity and better risk profiles in a down market.

——————————————————————————–

Mark C. DeVries, Barclays Bank PLC, Research Division – Director & Senior Research Analyst [41]

——————————————————————————–

And then I believe you indicated you would expect as we go into 2019 to see increasing income from net margin. Was hoping you could quantify that, give us a sense maybe of how much your kind of dividend coverage from spread income might improve over the year.

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [42]

——————————————————————————–

I know the frustration with many analysts is our dividend coverage with the spread income. We try to offset that with stability of book value. We were up $2 million or 12% from fourth quarter — third quarter to fourth quarter. The fourth quarter didn’t show literally, of the $900 million we had in the fourth quarter, $7 million of the $100 plus million settled in the last half of December.

So I would expect a significant increase in net margin in the first quarter. So I think by the time we get to the end of the year 2019, the contribution is probably going to be between 65% and 80% of net margin would be my guess as we sit here today.

——————————————————————————–

Operator [43]

——————————————————————————–

And at this time, I’m showing no questions in queue. I’d like to turn the call back over to Steve Mumma for closing remarks.

——————————————————————————–

Steven R. Mumma, New York Mortgage Trust, Inc. – Chairman & CEO [44]

——————————————————————————–

Thank you, operator, and thank you, everyone, for being on the call. We appreciate it and we appreciate your support to the company. We look forward to speaking about our first quarter in May. شكرا جزيلا لك.

——————————————————————————–

Operator [45]

——————————————————————————–

Ladies and gentlemen, thank you for your participation in today’s conference. This concludes the program. You may now disconnect. Everyone, have a great day.