سوق الرهن العقاري الخاص يقترب من التفكك والتراجع عن عقد من العمل

(بلومبرج) – إن السوق الوليدة للرهون العقارية الأمريكية الخاصة تتأرجح على حافة الانهيار حيث تعرض أزمة الفيروس التاجي سنوات من العمل لتقليل دور الحكومة في الإقراض المنزلي.

قامت العديد من الشركات التي تصدر سندات الرهن العقاري دون ضمانات اتحادية بتسريح معظم موظفيها وتوقفت عن ممارسة الأعمال التجارية مع توقف الاقتصاد عن العمل. كما توقفت سوق الأوراق المالية التي كانت مزدهرة ذات يوم والتي تحول المخاطر من الوكالات المدعومة من الحكومة إلى المستثمرين من القطاع الخاص ، حيث قال بعض التجار أنهم واجهوا مشاكل حتى في الحصول على الأسعار.

وخلافا للأزمة المالية لعام 2008 ، فإن القروض العقارية هي أضرار جانبية وليست السبب الرئيسي للضيق الاقتصادي. لكن هذا الوباء زاد من اعتماد سوق الإسكان على الدعم الأمريكي ويهدد بأن تكون له تداعيات دائمة على الجهود المبذولة لحماية دافعي الضرائب من خطر تراجع الإسكان. وتدعو الاضطرابات إلى التشكيك في مدى قدرة واشنطن على التراجع حقًا عن قطاع يصل إلى خمس اقتصاد البلاد.

وقال بيل ديكر رئيس ماكسكس ، بين فبراير ومارس ، إن حجم القروض المباعة على Maxex ، وهي بورصة تتيح للمقرضين بيع الرهون العقارية لمستثمرين مثل Goldman Sachs Group Inc. و Metlife Inc. ، انخفض بنسبة 45٪ إلى حوالي 600 مليون دولار. وقال إن المستثمرين الذين يقترضون المال لشراء الرهون العقارية ، مثل صناديق الاستثمار العقاري ، انسحبوا بحدة وقد لا يعودون أبداً إذا استمرت الكرب لفترة طويلة.

وقال ديكر ، الذي تتعامل في معظمه مع قروض الرهن العقاري الضخمة التي لها أرصدة عالية ولا يوجد دعم حكومي ، “لا بأس من تقليم الأدغال ، ولكن إذا قطعتها بشدة ، فلن تعود على الإطلاق”.

اقرأ المزيد: لماذا يحتاج سوق الرهن العقاري إلى إصلاحات ثابتة

في عام 2019 ، مثلت الأوراق المالية ذات العلامات التجارية الخاصة فقط 46 مليار دولار من 2.38 تريليون دولار من الرهون العقارية الصادرة ، وفقًا للمعهد الحضري ، وهو منظمة أبحاث سياسات مقرها واشنطن. القروض المحفظة غير المورقة ولا تحظى بدعم حكومي تصل إلى 853 مليار دولار أخرى.

أزمت أزمة عام 2008 شهية المستثمرين لمخاطر الائتمان العقاري ، وتركت العبء بالكامل تقريبًا على الكيانات الفيدرالية مثل Ginnie Mae أو الشركات المدعومة من الحكومة مثل Fannie Mae و Freddie Mac. سندات الرهن العقاري الخاص ، التي شكلت أكثر من 40 ٪ من السوق في عام 2006 ، اختفت فعليًا بحلول عام 2009.

عملت وزارة الخزانة ، بدءاً من إدارة أوباما واستمرارها في عهد الرئيس دونالد ترامب ، على إحياء بعض مظاهر السوق الخاصة على الأقل. وقد قاموا بدعوة المقرضين والمستثمرين وموظفي الرهن العقاري في سلسلة من الجهود لإصلاح الثقة وإنشاء هياكل توريق جديدة محتملة.

تشجيع الخزانة

وشجعت الخزانة أيضًا على تطوير أوراق مالية جديدة باعتها فاني وفريدي لتفريغ مخاطر الائتمان للمستثمرين من القطاع الخاص. وتتألف تلك في المقام الأول من الأوراق المالية المحولة من مخاطر الائتمان ، وهي شكل من أشكال الدين تعتمد عوائده على أداء مجموعات الرهن العقاري الأساسية.

لم يكن هدف الحكومة هو العودة إلى الإقراض المحفوف بالمخاطر في الماضي ولكن لضمان أن المستثمرين من القطاع الخاص بدلاً من دافعي الضرائب سيتكبدون خسائر في ظل تراجع الإسكان. غالبًا ما لا يتأهل بعض أنواع المقترضين ، مثل العاملين لحسابهم الخاص ، لبرامج الرهن العقاري الحكومية. وأعرب المسؤولون عن أملهم في أن يتمكن السوق الخاص الذي تم إنعاشه من رعاية هؤلاء المستهلكين.

العديد من الشركات التي قادت النمو في الرهون العقارية المدعومة من القطاع الخاص لا تقوم بأعمال تجارية على الإطلاق في الوقت الحالي. قامت شركة Angel Oak Mortgage Solutions ، المتخصصة في القروض التي لا تدعمها الحكومة ، بقطع 70٪ من قوتها العاملة. قال Deephaven Mortgage ، الذي يفعل الشيء نفسه ، على موقعه على الإنترنت أنه علق جميع طلبات القروض والإغلاق والتمويل “بسبب التقلب الشديد في السوق”. كما أعلنت شركة Citadel Servicing Corp أنها ستتوقف عن تقديم قروض عقارية جديدة لمدة شهر.

جزء من المشكلة بالنسبة لمقرضي الرهن العقاري الخاص هو أن البنوك الخاصة بهم ، التي تمنحهم قروض قصيرة الأجل لتمويل الرهون العقارية ، إما أن تخفض خطوط الائتمان الخاصة بهم أو تجعلها أكثر تكلفة بكثير.

من دون نوع من الإصلاح للحفاظ على عمل السوق الخاص ، “يبدو أنك تخاطر بإعادة عقارب الساعة إلى السوق الخاصة لمخاطر الائتمان والتراجع عن الكثير مما حدث على مدى السنوات الست أو السبع الماضية” ، قال Jim Parrott ، الذي عمل كمستشار أول للإسكان للرئيس باراك أوباما وهو الآن مستشار للمقرضين والمستثمرين وغيرهم من المشاركين في سوق الرهن العقاري.

تستمر القصة