يواجه كوشنر ضغطًا في بروكلين بسبب WeWork Coronavirus
(بلومبرج) – كوشنر كوس ، الشركة العقارية المملوكة لأفراد عائلة جاريد كوشنر ، تحدق في أزمة أخرى ، شراكة الشركة في أربعة مباني مكاتب بروكلين بالكاد غطت مدفوعات الديون العام الماضي. الآن يهدد الركود العالمي الناجم عن جائحة الفيروس التاجي بتعطيل عمل مالي كبير: موازنة المستأجر الرئيسي المريض ، WeWork ، و 300 مليون دولار من القروض الصادرة في 2018 من قبل شركات التأمين الكورية الجنوبية.
من شأن الوضع المتدهور في مكان الإقامة ، والمعروف باسم Dumbo Heights ، أن يزيد من مشاكل الأعمال العائلية. وفي الشهر الماضي ، فات كوشنر كوس دفع الرهن العقاري في عقار آخر ، وهو عقار يركز على السياحة في مانهاتن تايمز سكوير مع دين بقيمة 285 مليون دولار صادر عن دويتشه بنك إيه جي. لقد تعطل هذا المشروع لمدة عامين. أتاحت ترتيبات التمويل في كلا العقارين مساحة كبيرة للتذبذب للمستأجرين غير القادرين على دفع الإيجار.
يشهد الملاك في جميع أنحاء نيويورك ، أحد أهم أسواق العقارات في العالم ، نهاية مخيفة للأوقات الجيدة حيث تتوقف مصارف الأعمال وشيكات الإيجار عن القدوم. لكن كوشنر كوس فقط لديه الرئيس التنفيذي السابق الذي أصبح الآن مستشارًا في البيت الأبيض وصهرًا رئاسيًا يلعب دورًا رائدًا في توجيه الولايات المتحدة خلال الأزمة ، وقد قام كوشنر بتوزيع بعض الأصول على أفراد العائلة عندما انضم إلى البيت الأبيض في عام 2017 لتجنب تضارب المصالح المحتمل ، على الرغم من عدم توضيح الطبيعة الدقيقة للتحويلات. ورفض محاميه ، آبي لويل ، الذي قال إن كوشنر يتبع جميع قواعد الأخلاقيات ، التعليق على هذه القصة ، وقال دومبو هايتس ، المتحدث باسم كوشنر كوس: “لقد حققت دومبو هايتس نجاحًا كبيرًا ، وأي اقتراحات على العكس خاطئة تمامًا”. بريد الكتروني. “بطبيعة الحال ، من المرجح أن تكون مجموعات الإيجار خلال الوباء مماثلة كما هو الحال مع جميع الملاك الآخرين في هذا الوقت. يتم تأجير العقارات بشكل أساسي بنسبة 100٪ بإيجارات تتجاوز بكثير الاكتتاب الأولي عند الاستحواذ “.
الديون المتعثرة
Dumbo Heights ، التي تمتلكها عائلة Kushner بالاشتراك مع شركة Aby Rosen RFR Holding LLC ، كان لديها 27.5 مليون دولار من التدفق النقدي المجاني لتغطية 25.4 مليون دولار من مدفوعات الديون العام الماضي ، وهو هامش قريب بشكل غير مريح للمقرضين. في أغسطس ، وضعت البنوك على قائمة الديون التي من المحتمل أن تكون مضطربة ، مما أدى إلى حق المقرضين في مراجعة عقود الإيجار الجديدة والتغييرات الرئيسية في عقود الإيجار ، وفقًا لتقارير المقرضين ، أحد المستأجرين الرئيسيين ، WeWork ، الذي استأجر مساحات مكتبية فرعية ، أكثر من 600 مالك في المناقشات لأنها تسعى إلى تقليل الإيجار بنسبة تصل إلى 30 ٪. في بعض الحالات ، تقدم حصة من الإيرادات في المقابل ، حيث يرفض بعض المستأجرين دفع الإيجار ، مما يؤدي إلى تفاقم واحدة من أروع شعلة الشركات الناشئة العالية في الذاكرة الحديثة.
استأجرت WeWork جميع المساحات المكتبية في أحد مباني Dumbo Heights ، بالإضافة إلى أربعة طوابق في آخر ، وشكلت أكثر من خمس قائمة إيجار العقارات اعتبارًا من عام 2018. ورفض WeWork التعليق.
تجري كوشنر كوس بالفعل مناقشات مع المقرضين حول عقار تايمز سكوير ، حيث تخلفت عن سداد القروض عالية الفائدة في أواخر العام الماضي. قد تكون المساعدة مطلوبة قريبًا في بروكلين وخارجها. ليس من الواضح حتى الآن ما إذا كان يأتي من المقرضين الحاليين أو الجدد أو شركات الأسهم الخاصة أو أموال الإنقاذ من حكومات الولايات أو الحكومات الوطنية.
مخاوف الأخلاق
في كلتا الحالتين ، فإن الوضع هو مثال كتابي للمخاوف التي أثارها علماء الأخلاق عندما تولى ترامب منصبه دون تجريد أصوله: ماذا يحدث عندما يحتاج المقرضون إلى جمع من عائلة أحد أقوى الأشخاص في العالم؟
منع مشروع قانون الإغاثة البالغ 2 تريليون دولار الذي أقره الكونجرس في مارس الرئيس وأسرته من الحصول على قروض أو أموال أخرى من وزارة الخزانة الأمريكية. ولكن هذا قد لا يؤثر على أصول عائلة كوشنر إذا قام جاريد كوشنر بتصفية حصصه ، أو إذا كانت نسبة ملكيته صغيرة.
قالت فيرجينيا كانتر ، مستشارة أخلاقيات سابقة للرؤساء الديمقراطيين ، وهي الآن كبيرة مستشاري الأخلاقيات للمواطنين من أجل المسؤولية والأخلاقيات في واشنطن ، وهي مجموعة انتقدت إدارة ترامب: “ هذه مشاكل كوشنر ، هذه ليست مشاكل فيروسات كورونا ”. “لكن من المحتمل أن يكونوا قادرين على الاستفادة من الإغاثة الفيدرالية ، وإذا فعلوا أعتقد أننا يجب أن نعرف عنها”.
تسبب الارتباك حول كيفية إدارة صهر الرئيس للعلاقات مع أفراد العائلة في مشاكل من قبل. في الشهر الماضي ، ذكرت وكالة بلومبرج نيوز أن كوشنر تخلى عن حصته في شركة كادر ، وهي شركة ناشئة أسسها ، بعد أن أثار صندوق SoftBank Vision الياباني – الذي يزن استثمارًا في الشركة – مخاوف. في عام 2017 ، بعد فترة وجيزة من انضمامه إلى البيت الأبيض ، انهارت المحادثات بين كوشنر كوس ومجموعة Anbang للتأمين الصينية بعد أن أصبحت الشروط عامة ، بعد أشهر من إعلانه عن التنازل عن حصته من الممتلكات لأفراد الأسرة.
بروكلين ووترفرونت
في عام 2013 ، عندما اشترى كوشنر كوس. ، روزن ومستثمرون آخرون مصانع طباعة الكتاب المقدس السابقة على واجهة بروكلين المائية من شهود يهوه مقابل 375 مليون دولار ، بدت الصفقة وكأنها رهان جيد. كانت بروكلين مزدهرة ، وأنفقت شراكة العائلة 162 مليون دولار لتحويل المباني إلى مكاتب جيدة التهوية. سرعان ما انتقلت أسماء كبيرة مثل Etsy Inc. و WeWork ، وفي مرحلة ما في عام 2018 ، رفض تشارلي كوشنر ، والد جاريد ، عرضًا بقيمة 600 مليون دولار للمباني ، معتقدًا أنها يمكن أن تجلب أكثر من مليار دولار ، وفقًا لشخص مألوف. في تلك المناقشات ، في تلك السنة بدت الشراكة لإعادة التمويل. مع تقييم بقيمة 640 مليون دولار ، استحوذت على 480 مليون دولار من القروض ، بما في ذلك 300 مليون دولار من الديون ذات الفوائد المرتفعة من الصناديق التي تديرها شركات التأمين الكورية الجنوبية شينهان المالية ومجموعة دي بي للتأمين. كلتا الشركتين تحسبان خدمة المعاشات الوطنية في تلك الدولة من بين أكبر مالكيها ، مع حصص حوالي 10 ٪ في كل منها ، قال شيو بارك ، العضو المنتدب في شركة شينهان الفرعية للاستثمار البديل التي قدمت القرض ، في رسالة بريد إلكتروني أن مدفوعات الفائدة على قرض Dumbo Heights محدثة وأن “الرعاة على علاقة جيدة مع المقرضين “. ورفض ممثلو دي بي للتأمين التعليق.
مشاكل الديون
التقييمات هي فن أكثر من العلم. عندما تم بيع 180 مليون دولار من قروض كوشنر كوس التي لم تصدرها الشركات الكورية ، قالت الإفصاحات للمستثمرين المحتملين إن نسبة القروض إلى القيمة ، وهي مقياس شائع للمخاطر ، كانت 75٪. لكن شركة S&P Global قدرت نسبة 140٪ عند احتساب جميع الديون ، مما يعني أن القروض كانت أكثر من قيمة الممتلكات في حسابها ، ويعتبر تحميل العقارات بالديون استراتيجية مألوفة لشركة Kushner Cos. ، التي أنفقت 1.8 دولارًا مليار ل 666 فيفث افي في عام 2007 ، وهو رقم قياسي في ذلك الوقت ومول بالكامل تقريبًا بالديون. عندما ضربت الأزمة المالية لعام 2008 العام التالي ، تسببت في صداع استمر لعقد من الزمن أدى في نهاية المطاف إلى إيجار المبنى لشركة الاستثمار الكندية Brookfield Asset Management في عام 2018 ، وتم شراء عقار تايمز سكوير في عام 2015 مقابل 296 مليون دولار ، قبل إعادة تمويل مكدسة على 370 مليون دولار من القروض ، معظمها من دويتشه بنك. تلقت عائلة كوشنر التقييم على هذا المبنى بعد توقيع بعض المستأجرين على نماذج أعمال لم يتم اختبارها ، بما في ذلك نموذج يعرض نسخًا مصغرة مصغرة للمدن ، ومعرض National Geographic حول المحيطات.
أعلنت بوابة جاليفر ، التي ظهرت عليها النسخ المصغرة ، إفلاسها ، ويدفع معرض ناشيونال جيوغرافيك إيجارًا مخفضًا.
تعد ممتلكات تايمز سكوير ودومبو هايتس بقايا لعقد من المسرحيات العقارية الكبيرة لعائلة كوشنر في مدينة نيويورك. انتهى هذا الفورة في الغالب عندما قاموا بتفريغ برج مكاتبهم الرئيسي في مانهاتن واهتمامهم ببعض حفنة من مشاريع تطوير بروكلين. كان كوشنر كوس يميل إلى الاستثمار في أنواع الأصول التي جعلت الأسرة غنية في المقام الأول: مجمعات سكنية من الطبقة المتوسطة والطبقة العاملة ، بما في ذلك العديد من ضواحي نيو جيرسي.
bloomberg.com“data-responseid =” 34 “> لمزيد من المقالات مثل هذه ، يرجى زيارتنا على bloomberg.com
إشترك الآن للبقاء في المقدمة مع مصدر أخبار الأعمال الأكثر ثقة. “data-reaidid =” 35 “>إشترك الآن للبقاء في المقدمة مع مصدر أخبار الأعمال الأكثر موثوقية.
© 2020 Bloomberg L.P.
المصدر : finance.yahoo.com
